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L’expropriation de terrains destinés à un développement immobilier : le principe de réparation intégrale est-il respecté?

Fasken
Temps de lecture 71 minutes

Immobilier

Un corps public a normalement le droit d'exproprier tout propriétaire, mais, s'agissant d'un pouvoir extraordinaire et exorbitant, il ne peut le faire que moyennant une juste compensation.

Depuis quelques années, les tribunaux ont eu par moment à analyser le cas de l'expropriation d'un terrain vacant voué à un projet de développement immobilier. Le promoteur/développeur immobilier voit alors son projet de développement anéanti par la réception d'un avis d'expropriation. Dans ces circonstances, la perte de profits du promoteur/développeur constitue-t-elle un préjudice compensable? Qu'en est-il de la perte de profits de construction quand l'exproprié s'avère aussi être le constructeur du projet mis en péril par l'expropriation?

L'expropriation d'un terrain vacant destiné à un projet de développement nécessite l'analyse de postes de réclamation dont l'admissibilité fait l'objet de débats, notamment les pertes de profits futurs. D'ores et déjà, la lecture des décisions récentes du Tribunal administratif du Québec au sujet de l'indemnisation de la perte de profits de construction nous force à constater qu'il existe une tendance restrictive à indemniser ce type de préjudice.

D'abord, nous étudierons les principes généraux d'indemnisation en matière d'expropriation, notamment le concept de valeur du bien à l'exproprié ainsi que la détermination de l'usage le meilleur et le plus profitable. À la lumière de la jurisprudence pertinente, nous discuterons ensuite des circonstances ayant donné lieu à l'indemnisation pour la perte de profits de promotion et de développement ainsi que la perte de profits de construction. Finalement, nous formulerons certains commentaires  sur la tendance restrictive du Tribunal administratif du Québec, par moment, à indemniser ce type de préjudice.

Les principes généraux

Avant d'entreprendre l'analyse de l'indemnisation de ces postes de réclamation, quelques remarques s'imposent au sujet des principes généraux relatifs à l'expropriation.

En droit civil québécois, le droit de propriété constitue un droit fondamental protégé par la Charte des droits et libertés de la personne[1]. En effet, le Code civil du Québec prévoit qu'un « propriétaire ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est par voie d'expropriation faite suivant la loi pour une cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité »[2]. De ce fait, le législateur québécois prévoit ainsi un équilibre en édictant que l'expropriation doit être compensée par une indemnité juste et préalable.

S'agissant d'une loi réparatrice, la Cour suprême du Canada nous enseigne que la Loi sur l'expropriation doit recevoir une interprétation large, libérale et compatible avec son objet afin d'indemniser pleinement le propriétaire foncier dont le bien a été exproprié[3].

Le principe de l'indemnisation intégrale

De manière plus spécifique, la règle relative à l'indemnité d'un bien exproprié est consacrée à l'article 58 de la Loi sur l'expropriation, lequel prévoit les deux composantes essentielles, soit (1) la valeur du bien exproprié et (2) le préjudice directement causé par l'expropriation.

Au Québec, c'est la section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec (le « Tribunal ») qui a la responsabilité exclusive de statuer sur les recours formés en vertu de la Loi sur l'expropriation portant sur la fixation des indemnités[4].

D'une part, la valeur du bien exproprié s'établit suivant les principes propres au droit de l'expropriation, lesquels seront abordés plus en détail dans les prochaines sections.

D'autre part, le préjudice directement causé par l'expropriation relève des grands principes reconnus en droit civil et dont l'objectif demeure celui de permettre une compensation pleine et entière. Sur cette question, les tribunaux reconnaissent le parallèle important à faire avec le droit civil lorsqu'il s'agit de débattre des composantes du préjudice subi dans le cadre de l'expropriation. Ainsi, dans la décision Mirabel (Ville) c. Huot[5], le Tribunal soulignait que l'article 58 de la Loi sur l'expropriation n'était qu'une répétition de l'article 952 du Code civil du Québec[6].

Le droit relatif à l'expropriation n'existe pas en marge du droit civil. Il constitue pour ainsi dire un continuum avec le droit civil en matière de préjudice et de compensation intégrale. Dans Charrette c. Québec (Procureure générale) (Ministre des Transports du Québec)[7] la Cour souligne que « [l]a fixation de l'indemnité d'expropriation ne relève pas d'un exercice spécialisé que seul le TAQ aurait la responsabilité et la compétence pour ce faire.  Sa mise en œuvre relève aussi de l'application de principes juridiques développés en matière de responsabilité »[8].

L'article 58 de la Loi sur l'expropriation a pour objet d'indemniser un exproprié de façon juste et équitable. En fixant l'indemnité, on ne devra jamais perdre de vue que la compensation doit être intégrale pour éviter d'appauvrir ou de désavantager l'exproprié qui subit les effets contraignants et préjudiciables d'une expropriation.

Par analogie avec l'article 1611 du Code civil du Québec qui prévoit le principe de réparation intégrale en droit civil général, si la valeur du bien exproprié peut équivaloir à la perte principale subie, soit le bien exproprié lui-même, le préjudice résultant directement de l'expropriation doit couvrir tout autre élément de perte subie, de même que les gains manqués. Nous sommes donc d'avis que les principes relatifs à l'indemnisation d'un préjudice en droit civil doivent être incorporés au droit de l'expropriation pour assurer l'équité du processus d'indemnisation en pareille matière.

Il est utile de rappeler qu'en terme de fixation de l'indemnité, il faut appliquer la règle de l'interprétation large et libérale. En cas de doute, il y a lieu d'accorder le montant réclamé au chef de réclamation visé.

Ainsi, puisque l'expropriation ne doit jamais appauvrir l'exproprié, le doute devrait bénéficier à celui dont les droits sont compromis. Il s'agit là d'un corollaire important du principe selon lequel les actes d'expropriation demeurent une procédure exorbitante et vont à l'encontre du droit de propriété.

Rappelons-nous qu'en matière d'expropriation, bien qu'il n'y ait pas de faute à l'origine des pertes subies par l'exproprié, il n'en demeure pas moins que la situation est très préjudiciable pour celui-ci, ce qui nécessite de donner tout son sens et toute sa portée aux deux composantes prévues à l'article 58 de la Loi sur l'expropriation.

La valeur du bien exproprié

En expropriation, il existe deux étapes essentielles : déterminer l'usage le meilleur et le plus profitable de la propriété pour ensuite en fixer l'indemnité selon cette utilisation.

1. Fardeau de preuve

L'article 48 de la Loi sur l'expropriation détermine le fardeau de preuve selon la composante de l'indemnité[9]. En effet, le fardeau de la preuve afférent à la valeur d'un bien exproprié repose sur les épaules de la partie expropriante. Il appartiendra alors à l'exproprié de démontrer que cette preuve est inexacte. À l'inverse, c'est à l'exproprié qu'incombe le fardeau de démontrer toute autre composante de l'indemnité à laquelle il prétend avoir droit. 

Pour satisfaire au fardeau de preuve qui lui incombe, l'exproprié ne peut se limiter à alléguer un poste de préjudice dans sa réclamation. Il doit d'abord déterminer la nature du préjudice pour lequel il demande une indemnité, établir l'existence d'un lien de causalité direct entre ce préjudice et l'expropriation et, enfin, communiquer au Tribunal les éléments permettant d'en fixer le quantum[10].

2. Indemnité principale : la valeur à l'exproprié

Le principe fondamental en matière d'expropriation est à l'effet que l'indemnisation est évaluée selon la valeur de la propriété pour l'exproprié, et non pour la partie expropriante, et ce, au moment de l'expropriation. Cette appréciation doit alors tenir compte de tous les avantages et de toutes les possibilités de la propriété expropriée[11].

Le Tribunal énumère certains facteurs qui doivent être considérés lors de la recherche de la valeur au propriétaire[12] :

  • ce n'est pas un prix, c'est une indemnité qui doit être recherchée;
  • cette indemnité doit dédommager entièrement l'exproprié du préjudice que lui fait subir l'expropriation;
  • l'exproprié n'est pas un vendeur ordinaire qui débat comme il l'entend son prix avec l'acheteur;
  • l'exproprié est forcé de transiger à un moment qu'il n'a pas choisi;
  • la valeur potentielle, incluse dans la valeur marchande, doit comprendre tout élément d'adaptabilité particulière; et
  • dans la recherche de l'indemnité, on doit faire abstraction du but de l'expropriation.

Le Tribunal, en matière d'expropriation, doit donc s'assurer qu'en aucun temps une expropriation n'appauvrisse la partie qui se voit dépossédée de son immeuble.  En d'autres termes, l'exproprié doit être totalement dédommagé du préjudice économique direct, matériel et raisonnablement probable qu'il éprouve en raison de l'expropriation[13].

Ainsi, « [e]n matière d'expropriation, il a toujours été reconnu qu'on devait évaluer l'immeuble sous l'angle le plus avantageux pour l'exproprié. Ce principe de la «valeur à l'exproprié» a été appliqué constamment depuis près d'un siècle […] »[14]

En effet, la valeur à l'exproprié se définit comme étant la valeur marchande « valorisée de tout avantage actuel ou potentiel »[15].

Dans la décision Québec (Régie de l'assurance maladie) c. Pierre Carignan[16], le Tribunal souligne qu'un exproprié a droit non seulement à la valeur des possibilités déjà réalisées sur sa propriété, mais également à la valeur actuelle de ses possibilités futures[17]. Par ailleurs, le Tribunal ajoute que la valeur potentielle se fonde sur une utilisation possible ou probable de l'immeuble exproprié dans l'avenir, autre que l'utilisation qui en est faite au moment de l'expropriation[18].

3. L'usage le meilleur et le plus profitable

Comme nous l'avons déjà mentionné, la première étape vise à déterminer l'usage le meilleur et le plus profitable de la propriété, aussi appelé l'usage optimal. Les tribunaux doivent donc établir le meilleur usage du terrain, dans un horizon raisonnable, en tenant compte de plusieurs facteurs, notamment son niveau de maturité ainsi que le zonage en vigueur.

En d'autres termes, l'usage optimal est celui qui vise à produire le rendement net le plus élevé compte tenu de divers facteurs tels que les caractéristiques physiques de la propriété, sa situation économique, l'analyse du secteur, les servitudes et le zonage.

Selon le Guide de pratique professionnelle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, lequel est reconnu par la jurisprudence, l'usage le meilleur et le plus profitable peut être défini ainsi :

  • il s'agit d'un usage possible sur le plan physique;
  • il doit être permis par les règlements et par la loi;
  • il doit être financièrement possible;
  • il doit pouvoir se concrétiser à court terme;
  • il doit être relié aux probabilités de réalisation plutôt qu'aux simples possibilités;
  • il doit exister une demande pour le bien évalué à son meilleur usage; et enfin
  • l'usage doit être le plus profitable[19].

Dans le contexte d'un terrain vacant détenu par un promoteur/développeur immobilier, l'évaluation du bien doit donc être déterminée sous l'angle d'un usage potentiel, en considérant les avantages existants de cette propriété. Le propriétaire, qui s'avère être le promoteur/développeur immobilier, devra alors faire la preuve que son projet est réalisable physiquement, financièrement et légalement. 

La deuxième étape, comme nous le verrons plus loin, consiste à établir l'indemnité en fonction de l'usage le meilleur et le plus profitable.

Le choix de la méthode d'évaluation du bien exproprié

D'entrée de jeu, rappelons que la méthode d'évaluation en expropriation est différente de celle utilisée en droit municipal. Cette distinction a récemment été analysée dans la décision Les Développements Bedros Inc. c. Saint-Bruno-De-Montarville (Ville)[20], où le Tribunal rappelle qu'il ne faut pas confondre la notion de « valeur réelle », qui doit être déterminée pour l'inscription au rôle foncier en vertu de la Loi sur la fiscalité municipale, et celle « d'indemnité d'expropriation ». Cette dernière se compose de l'indemnité immobilière, c'est-à-dire la valeur au propriétaire du bien exproprié (et non la valeur réelle), et de l'indemnité accessoire, à savoir une indemnité relative au préjudice directement relié à l'expropriation[21].

Ainsi, le choix d'une méthode d'évaluation de la valeur du terrain a une incidence sur le calcul de la perte de profits de promotion et de développement. Nous traiterons brièvement de la méthode de comparaison ainsi que la méthode de lotissement. Il ne s'agit toutefois pas d'un exercice exhaustif puisqu'il existe d'autres méthodes.

1. La méthode de comparaison

La méthode de comparaison consiste à fixer le prix d'une propriété par référence à des exemples similaires dans le marché. Par conséquent, cette méthode a pour objectif de retenir et d'analyser les ventes les plus pertinentes, en tenant compte des caractéristiques propres à l'immeuble exproprié. La méthode de comparaison suppose que les éléments comparatifs soient à peu près similaires et fiables, et n'interdit pas certains ajustements, le cas échéant.

En effet, cette méthode de calcul repose sur le principe de substitution qui veut qu'un acheteur avisé ne paye pas plus pour une propriété qu'il ne payerait pour une autre propriété ayant les mêmes caractéristiques, à la condition toutefois que cette autre propriété soit disponible dans un délai raisonnable.  

Pour ce faire, la méthode de comparaison suppose une analyse en fonction des ressemblances et des différences entre l'immeuble de comparaison et l'immeuble exproprié. L'objectif étant d'avoir des résultats fiables et significatifs, les ventes les plus similaires et présentant le moins de différences possible avec l'immeuble exproprié seront retenues[22].

La méthode de comparaison n'est pas toujours la méthode d'évaluation retenue. Par exemple, dans la décision P.G.Q. / Ministre des Transports c. Richard Brière[23], la méthode de comparaison a été rejetée puisque le Tribunal a jugé que son application ne permettait guère de déterminer avec justesse la valeur au propriétaire. En effet, il a été jugé que l'ampleur des ajustements apportés à chacune des transactions analysées ne permet pas de conclure que l'une d'elles pouvait être qualifiée de propriété comparable[24]. Par ailleurs, les experts des deux parties ayant reconnu que les valeurs avaient considérablement augmenté durant les années pertinentes, les ventes comparées concernaient une période antérieure qui n'est pas représentative de l'évolution du marché. Devant le degré d'incertitude quant à ces ajustements importants, la méthode de comparaison n'a pas été retenue puisqu'elle ne constituait pas une méthode fiable et crédible pour établir la valeur au propriétaire[25].

Bien que la méthode de comparaison soit généralement la méthode la plus utilisée en matière d'évaluation immobilière, nous sommes d'avis qu'elle ne devrait pas nécessairement être privilégiée dans le contexte d'un terrain vacant destiné à un projet immobilier. En effet, la valeur d'un terrain en possession d'un promoteur/développeur est intrinsèquement liée au rendement qu'il pouvait en tirer et il est souvent difficile de trouver des comparables qui reflètent équitablement ce plein potentiel. C'est ce qui nous amène maintenant à discuter de la méthode de lotissement et de son utilité en pareilles circonstances.

2. La méthode de lotissement

La méthode de lotissement consiste à projeter un lotissement hypothétique à partir d'un terrain non subdivisé. Contrairement à la méthode de comparaison, la méthode du lotissement permet de créer une simulation des revenus et des dépenses d'un éventuel lotissement du terrain exproprié sur la base de ce qui était planifié par le promoteur/développeur. Inversement, la principale critique de cette méthode repose sur le fait qu'elle est en partie fondée sur des hypothèses. 

Dans le contexte d'un terrain vacant avec un potentiel de développement immobilier, la méthode de lotissement a l'avantage de mettre en valeur le terrain entre les mains de l'exproprié, en tenant compte précisément de l'usage qu'il voulait en faire, soit de le développer à des fins immobilières, et non de le transiger sur le marché à titre de terrain vacant avant d'être développé.

La simulation prévue selon la méthode de lotissement permet de déterminer la valeur du terrain selon le potentiel immobilier qui résulterait de l'exercice de développement anticipé. Une analyse de la valeur des différents lots qui auraient été constitués en situation de développement du terrain exproprié et des différentes dépenses nécessaires pour y arriver constitue alors une simulation adéquate pour établir la valeur à l'exproprié.

Bien exécutée, cette méthode demeure ainsi soucieuse de considérer le statut de promoteur/développeur de l'exproprié, dans la mesure où la preuve de son statut est faite suivant la prépondérance des probabilités.

En outre, en présence d'un promoteur/développeur d'expérience dont l'expertise est d'acheter et de développer des terrains, la méthode de lotissement permet de calculer et d'isoler la valeur attribuable aux profits de promotion et de développement du bien exproprié, composante qui doit être prise en compte comme préjudice directement causé par l'expropriation.

En effet, les profits pouvant être réalisés par le promoteur/développeur doivent être considérés comme une dépense à soustraire des revenus du calcul de la méthode de lotissement. Cependant, dans la mesure où ces profits auraient été réalisés par l'exproprié lui-même (et non par un tiers lorsque le propriétaire n'est pas un promoteur/développeur), ces profits pourront être indemnisés comme préjudice directement causé par l'expropriation. Autrement, les tribunaux ont parfois décidé de ne pas soustraire ces profits du calcul pour ainsi les remettre à l'exproprié à titre d'indemnité principale. À tout événement, en pareilles circonstances, nous sommes d'avis que les profits de promotion et de développement devraient être remis à l'exproprié d'une manière ou d'une autre. Par conséquent, c'est dans ce contexte que la méthode de lotissement prend tout son sens, car elle permet d'effectuer un calcul précis des profits de promotion et de développement, ce que ne permet pas la méthode de comparaison.

Par conséquent, lorsque la preuve démontre que les hypothèses de calcul de la méthode du lotissement sont déterminées de manière élaborée, détaillée et convaincante, le Tribunal pourra accepter de l'appliquer aux fins de déterminer la valeur au propriétaire du bien exproprié[26]. Cela s'avère particulièrement pertinent lorsque l'exproprié œuvre dans le domaine du développement, de la promotion et de la construction d'unités résidentielles et qu'il avait procédé à l'achat du terrain exproprié sur cette base[27].

Le préjudice directement causé par l'expropriation

L'article 58 de la Loi sur l'expropriation énonce que le préjudice qui peut faire l'objet d'une indemnité est celui qui est directement causé par l'expropriation. Sans surprise, et à l'instar des principes généraux du droit civil, un préjudice indirect ou dont le lien avec l'expropriation est trop ténu ne pourra faire l'objet d'une indemnité.

Le préjudice résultant du processus d'expropriation n'est confiné à aucune limitation particulière. Au contraire, la plus haute Cour du pays affirme « [qu']aucun poste légitime de réclamation ne sera oublié »[28]. En effet, la Cour suprême du Canada, dans l'arrêt Dell[29], nous enseigne que la seule limite aux réclamations antérieures à l'acte d'expropriation est le lien de causalité adéquat entre le préjudice et le processus d'expropriation. C'est ce que la Cour d'appel du Québec confirme plus récemment lorsqu'elle écrit qu'« [i] serait erroné, et ce, pour plusieurs motifs, de conclure […] que le seul type de dommage qui peut être accordé pour la période antérieure à l'acte d'expropriation est une perte de valeur du terrain causé par le processus d'expropriation »[30].

Pourra donc faire l'objet d'une indemnité, tout préjudice direct, matériel et raisonnablement probable subi par l'exproprié en raison de l'expropriation.

La valeur d'un immeuble est évolutive dans le temps. Pour fixer cette valeur, le Tribunal doit s'arrêter à une date donnée. Il en va autrement pour l'évaluation du préjudice directement causé par l'expropriation. Pour l'évaluer, toute donnée pertinente postérieure à la date de prise de possession est admissible[31]. La détermination du préjudice ne comporte aucune contrainte temporelle[32], mais elle doit cependant présenter un degré suffisant de probabilité[33].

En somme, le préjudice subi peut être immédiat ou futur, mais il doit cependant être raisonnablement probable.

1. Le statut de l'exproprié

De manière préliminaire, il importe de qualifier le statut de l'exproprié, à savoir propriétaire, promoteur/développeur et constructeur, afin de déterminer le type de préjudice qui pourra être réclamé.

En expropriation, l'exproprié bénéficie d'abord du statut de propriétaire. Dans certains cas, l'exproprié pourra également avoir le statut de promoteur/développeur, soit celui qui valorise un projet de développement d'un terrain vacant. Il pourra également, dans certains cas, avoir le statut de constructeur, c'est-à-dire l'entrepreneur général qui réalisera le projet immobilier planifié sur le terrain exproprié.

La possibilité de réclamer un dédommagement résultant d'une expropriation nécessitera donc en premier lieu d'établir le statut de l'exproprié. Cette preuve devra être faite selon le standard de preuve applicable, soit la prépondérance des probabilités, et tenir compte de la situation et de l'historique de l'exproprié.

En immobilier, il est fréquent de créer une nouvelle société pour compléter un projet immobilier sur un terrain vacant à être développé. L'expérience des dirigeants de la société devra alors être mise en preuve pour démontrer que la société nouvellement créée a tout le savoir-faire et les ressources nécessaires pour compléter son projet. L'analyse détaillée des différents projets complétés par les dirigeants via d'autres sociétés liées ou sous leur contrôle sera nécessaire pour établir une preuve probante à cet égard. Une étude détaillée des projets complétés (ampleur du projet, typologie des bâtiments, périodes d'écoulement, etc.) et des états financiers qui reflètent cette expérience (pour bien évaluer la performance financière des projets similaires) s'imposera tout naturellement.

Alors que le statut de promoteur/développeur nécessite de démontrer une expérience concrète dans la valorisation et le développement de terrains, celui de constructeur nécessite de démontrer une expérience concrète comme entrepreneur-général pour l'exécution et la construction de bâtiments. La démonstration de ce statut devra être faite pour pouvoir légitimement présenter une preuve justifiant une perte de profits de promotion et de développement, ou encore une perte de profits de construction lorsque le statut de constructeur est également établi.

2. Les profits de promotion et de développement

Les profits du promoteur/développeur peuvent être définis comme étant les bénéfices qui auraient été réalisés sur la vente des terrains lotis. La perte de profits du promoteur/développeur peut être réclamée à titre de préjudice en raison du fait que le projet de développement projeté n'est plus réalisable compte tenu de l'expropriation.

2.1 Tour d'horizon de la jurisprudence

À titre d'illustration, dans la décision Longueuil (Ville) c. Solima[34], le Tribunal, après avoir constaté le statut de promoteur/développeur de l'exproprié[35], conclut que les profits de promotion et de développement lui revenait à bon droit[36].

Dans Saint-Anselme (Municipalité ) c. Bédard[37], le Tribunal a jugé que dans la situation où l'exproprié possède le statut de promoteur/développeur, il apparaît équitable de lui verser les profits dont il a été privé[38]. Toutefois, dans cette affaire, il s'agissait d'un terrain reçu par l'exproprié à titre successoral et la preuve de sa compétence en matière de développement immobilier n'était pas suffisante pour éviter de soustraire une dépense liée à une contribution professionnelle minimale qui aurait été nécessaire pour mettre en valeur le terrain exproprié. Une dépense de 10 % des recettes pour réduire les profits nets du calcul de la méthode de lotissement fut donc soustraite sans être remise à l'exproprié.

L'affaire précitée illustre l'importance d'établir au préalable le statut de promoteur/développeur et de démontrer le savoir-faire et les ressources de l'exproprié à ce titre. À défaut d'une telle preuve, les frais de promotion et de développement constitueront une dépense à soustraire du calcul de l'indemnité, car cette dépense aurait nécessité l'intervention de tiers au processus de développement.

Dans Longueuil (Ville de) c. 9113-2506 Québec inc.[39], le Tribunal réitère l'importance de rechercher la valeur au propriétaire et non la simple valeur marchande. Par conséquent, la possibilité pour l'exproprié de voir lui-même au développement de sa propriété doit être considérée dans la détermination de l'indemnité d'expropriation. Dans un tel scénario, il serait alors approprié d'exclure les profits de promotion et de développement des dépenses, puisque ce travail aurait été réalisé par l'exproprié lui-même[40]. Dans cette affaire, puisque la preuve a révélé que l'exproprié était un promoteur/développeur qui réalise lui-même toutes les étapes de développement des terrains qu'il acquiert, le Tribunal a jugé que le fait de soustraire ces profits a pour effet de le priver d'un revenu qu'il aurait normalement réalisé[41]. Considérant que l'indemnité doit être évaluée selon le concept de valeur au propriétaire, et ce, pour tous les postes d'indemnisation, le Tribunal a jugé qu'il y a lieu d'accorder une indemnisation pour perte de profits de promotion et de développement sur la vente de terrains lotis[42].

Dans l'affaire Québec (Développement durable, Environnement, Faune et Parcs) c. Les Frères Greif Canada Inc.[43], le Tribunal s'est penché sur la question du statut de promoteur/développeur de l'exproprié. En effet, la partie expropriante niait le statut de promoteur/développeur de l'exproprié au motif que bien que ce dernier ait réalisé des développements immobiliers ailleurs dans le monde, il n'avait pas encore entrepris de démarches au Québec. Le Tribunal souligne néanmoins qu'il est habituel, pour une entreprise évoluant à l'échelle mondiale dans plusieurs secteurs d'activité, d'établir ses priorités et un calendrier de réalisation de ses projets. Ainsi, le Tribunal a reconnu qu'il aurait été « saugrenu » de reconnaître à l'exproprié sa qualité de promoteur/développeur immobilier ailleurs dans le monde, mais de la lui nier au Québec pour le seul motif qu'il a choisi d'effectuer des développements préalablement en Ontario[44]. Après avoir reconnu le statut de promoteur/développeur immobilier de l'exproprié, le Tribunal a jugé qu'il était en droit de réclamer des pertes de profits à ce titre. Le Tribunal a estimé que les profits de promoteur/développeur représentaient 20% de la valeur du terrain, duquel il a déduit 5% représentant ce que l'exproprié aurait versé à ses partenaires lors du développement de la propriété.

Dans Laprairie (Ville de) c. 107470 Canada inc.[45], la Chambre de l'expropriation a jugé que l'indemnité devait être calculée en y ajoutant « le profit que pouvait raisonnablement anticiper l'expropriée à titre de promoteur lors de la réalisation d'un développement intégré »[46].

Par ailleurs, la perte de profits du promoteur/développeur peut être compensée même lorsqu'aucune démarche de développement n'a encore été entreprise à l'égard du terrain dont l'exproprié est dépossédé. En effet, toujours dans l'affaire Les Frères Greif, le Tribunal analyse deux décisions soumises par la partie expropriante où la méthode du lotissement avait été écartée, mais où on avait tout de même accordé une indemnité additionnelle de 15 ou 20%, selon le cas, pour tenir compte de la qualité de promoteur/développeur de l'exproprié, et ce, même si, dans les faits, aucune démarche de développement n'avait encore été entreprise à l'égard du terrain exproprié[47].

Dans la décision Shawinigan (Ville de) c. Lamanna[48], le Tribunal avait jugé justifiable, lorsque l'opération totale de développement était réalisée par l'exproprié lui-même, que les profits de promotion et de développement lui reviennent entièrement :

Il est usuel de considérer le profit du promoteur dans les coûts de mise en marché. En effet, opérateur a droit à un profit normal qui doit être  retranché des recettes brutes pour bien refléter la valeur marchande. Or, dans le cas présent, le Tribunal recherche la valeur au propriétaire applicable à l'exproprié LaManna. Il serait injuste de  distraire ici ce profit du promoteur puisque le Tribunal a déjà établi que la valeur recherchée doit refléter la valeur pécuniaire que le propriétaire attribue raisonnablement à son bien, incluant tous les avantages actuels et futurs inhérents à son patrimoine. Il est justifiable de penser que l'opération totale étant réalisée par l'exproprié lui-même, les profits d'exploitation doivent lui revenir. Le Tribunal considère donc qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances du présent cas, de retrancher le profit du promoteur.[49]

Dans la décision Ville de Laval c. Les Associés du Nord[50], le Tribunal indique que bien que ce ne soit pas un automatisme, le fait d'être un promoteur/développeur peut justifier l'octroi d'une telle indemnité pour perte de profits du promoteur/développeur sur la vente de terrains lotis[51].

En revanche, le Tribunal n'accorde que la moitié des profits de promotion et de développement établis selon le calcul qu'il a retenu aux fins de la méthode de lotissement. Considérant que l'exproprié n'était rendu qu'à la moitié du développement, il n'accorde ainsi que la moitié des profits de promotion et de développement perdus, alors même que l'entièreté de ces profits n'a pas pu être réalisée en raison de l'expropriation. La limitation du quantum octroyé semble ultimement avoir été motivée par le fait que le rapport entre la valeur du bien exproprié et les profits perdus était de 29%, soit, selon le Tribunal, une proportion maximale pouvant être octroyée, car il estime que le rapport usuel entre les deux chefs d'indemnité est normalement moindre.

2.2 Commentaires sur la jurisprudence

À la lecture de décision Ville de Laval c. Les Associés du Nord[52], on constate l'hésitation du Tribunal, par moment, d'octroyer la totalité du quantum réclamé pour la perte de profits de promotion et de développement. En effet, le Tribunal souligne que selon la jurisprudence analysée, les impacts sont généralement beaucoup moindres en termes monétaires[53]. Il semble donc intimement lier la preuve des profits perdus à la valeur du bien exproprié, alors que la preuve des profits est distincte et pleinement justifiée et éprouvée dans le cadre de l'application de la méthode de lotissement.

Cette manière d'établir un lien étroit entre la valeur du bien exproprié et la perte de profits de promotion et de développement risque de compromettre le principe de réparation intégrale en ce qui concerne le préjudice directement causé par l'expropriation. En effet, bien qu'il soit tentant de vouloir établir un parallèle entre la valeur du bien exproprié et les profits de promotion et de développement, ce lien ne trouve aucune assise légitime, selon nous, justifiant de limiter la réparation intégrale du préjudice subi.

Lorsque le développement est suffisamment précis pour effectuer la méthode de lotissement, ce qui était le cas dans la décision des Associés du Nord, les calculs effectués aux termes de cette méthode permettent d'établir avec soin et précision le quantum du préjudice subi au niveau des profits de promotion et de développement. Nous soumettons que ce préjudice est entièrement autonome et répond au principe de réparation intégrale. Par conséquent, nous sommes d'avis qu'aucune limitation ne devrait alors être opérée entre la valeur du terrain loti et les profits pouvant être générés par la mise en valeur de ce terrain.

En matière de développement immobilier, il est tout à fait plausible que les profits générés soient substantiels par rapport à la valeur du terrain, notamment lorsque le développement permet une densité intéressante d'unités dans un périmètre de développement où la rareté des terrains se fait de plus en plus sentir. Pourquoi alors lier le sort des profits anticipés à la valeur elle-même du terrain exproprié? Nous nous questionnons donc sur le fondement juridique qui permettrait de limiter ce type de préjudice en lien avec une composante distincte de l'indemnisation.

Ce qui compte est d'établir avec précision le profit pouvant être généré à même les revenus calculés aux termes du développement anticipé. Ce profit dûment calculé, nous sommes d'avis qu'il est alors pleinement justifié de le compenser intégralement sans égard au rapport qui peut être établi entre ce préjudice et la valeur du bien. Dans l'affaire précitée Les Associés du Nord, le Tribunal a retenu un profit actualisé de 20% des revenus devant être déduit du calcul de la méthode de lotissement pour établir la valeur du bien exproprié, ce qu'il a fait. Ce profit, une fois soustrait du calcul de la valeur du bien, devrait être remis à l'exproprié dans la mesure où la preuve révèle qu'il s'agit du gain dont il a été entièrement privé à titre de promoteur/développeur.

En outre, le gain dont l'exproprié est privé devrait être compensé intégralement, même si le projet de développement n'était pas complété au moment de l'expropriation, dans la mesure où l'exécution de ce projet aurait été probable n'eut été l'expropriation. Le niveau d'accomplissement du projet ne devrait pas altérer le quantum du préjudice à compenser, car le gain dont l'exproprié est privé peut être futur, tant qu'il est raisonnablement probable.

La notion de gain futur dont une partie est privée est clairement définie en droit civil québécois. Un parallèle important peut être établi avec les cas d'indemnisation d'un entrepreneur résultant d'un processus d'appel d'offres afin d'illustrer cette facette de l'indemnisation.

Par exemple, dans la décision de la Cour d'appel Canada (Procureur général) c. Constructions Bé-Con inc.[54], le ministère des Travaux publics et des Services gouvernementaux du Canada avait lancé un appel d'offres public pour la réalisation des travaux de stabilisation et de restauration du mur de front de la terrasse Dufferin, à Québec. Le juge Dufresne, pour la Cour d'appel, estime que la juge de première instance n'a pas commis d'erreur en concluant que le Ministère avait rompu l'égalité entre les soumissionnaires et que le recours en dommages-intérêts de l'intimée était fondé. Il a également conclu que la juge pouvait utiliser, pour l'évaluation des gains futurs manqués, la moyenne des profits nets de l'entreprise des trois dernières années pour évaluer l'indemnité :

[77]        Prenant en considération l'ensemble de la preuve, dont sans doute le fait que le contrat a été modifié en cours d'exécution, la juge a évalué qu'en toute probabilité, le profit qu'aurait réalisé l'intimée, si elle avait obtenu le contrat, aurait été fonction du taux de profit net moyen de son entreprise pour les trois années les plus contemporaines. La méthode de calcul du profit perdu privilégiée par la juge est appropriée dans les circonstances. La juge n'a donc pas commis d'erreur pouvant justifier l'intervention de la Cour. [Nos soulignements][55]

Dans l'affaire Construction Gesmonde Ltée c. 2908557 Canada Inc.[56], l'appelante a volontairement retenu une soumission non conforme et a engagé de ce fait sa responsabilité envers l'intimée. Le premier juge a accepté de compenser la perte du profit lié au contrat de même que de celui qui aurait été réalisé pour l'exécution de modifications ou ajouts aux plans initiaux.

La Cour d'appel souligne qu'en principe, il faut analyser le profit qui aurait été réalisé si l'intimée avait exécuté le contrat. En l'absence d'une preuve suffisamment convaincante, l'évaluation du profit peut aussi se faire à partir de la marge bénéficiaire généralement réalisée par l'entrepreneur, telle qu'elle figure dans ses états financiers :

 [6]  En principe, ces profits doivent s'évaluer en fonction du contrat dont l'intimée a été privée.  En d'autres mots, il faut évaluer le profit qu'aurait réalisé l'intimée si elle avait exécuté le contrat.  L'arrêt Acier Mutual Inc. c. Fertek inc., 1996 CanLII 6319 (QC CA), J.E. 96-602 (C.A.) n'établit pas que le profit perdu s'établit dans tous les cas en appliquant le taux moyen de profit de l'entreprise au prix du contrat manqué, mais plutôt que, faute d'une preuve suffisamment convaincante du profit qui aurait été réalisé à l'égard de ce contrat, la quantification du préjudice subi peut se faire à partir de la marge généralement réalisée par l'entrepreneur, telle qu'elle appert de ses états financiers.

[7]   De plus, il ne s'agit pas d'accorder le montant que la partie espérait réaliser lorsqu'elle a déposé sa soumission, mais bien celui qu'elle aurait de facto tiré de l'exécution de ce contrat si celui-ci lui avait été octroyé.  En d'autres mots, le juge doit faire une projection de ce qui se serait passé. [Nos soulignements][57]

Il ressort de ces deux arrêts de la Cour d'appel que la réparation intégrale du soumissionnaire lésé implique qu'il reçoive le gain futur dont il est privé, et ce, même si dans les faits, il n'exécutera jamais le contrat et qu'il a vraisemblablement exécuté d'autres contrats similaires en lieu et place de celui perdu. Nous sommes d'avis qu'un tel raisonnement devrait pouvoir trouver application en matière d'expropriation.

Enfin, que l'expropriation vise ultimement une fin publique ne devrait pas altérer, selon nous, l'obligation pour la partie expropriante de réparer intégralement le préjudice subi, ce qui devrait inclure le gain dont l'exproprié a été privé pour un développement futur qu'il ne pourra jamais compléter sur le terrain exproprié étant donné l'expropriation.

Cela dit, certaines décisions du Tribunal semblent démontrer une tendance à vouloir prôner une approche plus stricte centrée sur un rapport de proportion limitée entre la valeur du bien exproprié et la perte de profits de promotion et de développement qui est octroyée à l'exproprié (10%, 20%, voire 30 % de la valeur du bien). Il sera intéressant de voir si cette tendance sera maintenue et confirmée par les instances supérieures dans les prochaines années.

3. Les profits de construction

Plus complexes sont les situations où le promoteur/développeur, également entrepreneur général, entendait lui-même réaliser la construction du projet immobilier sur le terrain visé par l'expropriation. On entend alors par profits de construction, les bénéfices qui auraient été réalisés sur la construction d'un projet immobilier, n'eût été l'expropriation du terrain vacant.

Pour déterminer le préjudice, le Tribunal doit s'assurer du lien de causalité entre le préjudice réclamé et l'expropriation. La jurisprudence établit que la détermination du préjudice subi s'inscrit dans le cadre d'un processus continu, pour autant que l'existence du lien causal avec l'expropriation soit démontrée.

D'entrée de jeu, notons que le Tribunal a refusé l'octroi de ce type de préjudice lorsque le projet immobilier n'est pas économiquement réalisable selon la preuve présentée[58] ou lorsque la partie expropriée ne s'est pas acquittée de son fardeau de démontrer la probabilité raisonnable de réalisation du projet[59]. L'octroi des pertes de profits de construction serait un remède d'exception, selon cette tendance jurisprudentielle.

D'une part, le Tribunal estime qu'en octroyant une indemnité suffisante pour la valeur du bien, l'exproprié pourra se procurer un autre bien similaire pouvant lui permettre de faire des profits, ce qui justifierait de ne pas l'indemniser pour les pertes de profits perdus[60].

D'autre part, le Tribunal justifie également cette approche restrictive en refusant que l'exproprié puisse être indemnisé pour des pertes de profits résultant de constructions qui n'ont pas eu lieu en raison de l'expropriation. Le caractère futur des constructions et des profits perdus serait ainsi problématique aux termes de ce courant jurisprudentiel[61].

Analysons maintenant certaines décisions plus récentes concernant l'octroi d'une indemnisation pour perte de profits de construction afin de bien mettre en exergue la portée de cette tendance jurisprudentielle.

3.1 L'affaire Ville de Longueuil c. 9113-2506 Québec Inc.

Dans Ville de Longueuil c. 9113-2506 Québec Inc.[62], le Tribunal accorde une partie des profits de construction à l'exproprié. Le Tribunal réfère à certains critères permettant l'octroi du préjudice relatif aux profits de construction :

[407]  Selon cette position jurisprudentielle, cette perte, ou dommage, est exceptionnellement accordée lorsque certains critères sont rencontrés. Le Tribunal les résume ainsi :

  • Une preuve d'expertise sérieuse et probante doit être présentée;
  • Une preuve de localisation particulière et de rareté de terrains à vendre sur le marché doit être faite;
  • Une probabilité raisonnable de réalisation du projet doit être atteinte. Pour ce faire, le projet doit avoir franchi les étapes permettant de conclure à une probabilité de développement immédiat;
  • Le projet doit être économiquement réalisable.[63]

En effet, à l'instar des profits de promotion et de développement, la preuve doit démontrer le caractère sérieux et probant du statut de constructeur de l'exproprié, de même que de la probabilité de réalisation du projet immobilier. 

Dans cette affaire, le Tribunal a considéré de nombreux facteurs pour conclure à l'admissibilité des pertes relatives aux profits de construction :

[428]  La preuve révèle que le projet de 94 unités, qui était en discussion entre la Ville et le promoteur, possédait une viabilité économique certaine. Par les attributs prouvés qui caractérisent la partie expropriée, par l'analyse de la marge bénéficiaire d'un projet réalisé par l'expropriée elle-même dans le secteur et similaire à celui proposé, par la fenêtre économique favorable longuement commentée par les experts, par le type de projet qui visait une clientèle autre que celle ciblée par la concurrence, par sa localisation enviable, le Tribunal est convaincu que le projet était probable et viable.

[429] Rien dans la preuve ne convainc le Tribunal qu'un risque d'exécution particulier autre que ce qui est normalement rencontré dans l'industrie était présent, pas plus que l'économie n'était défavorable. Au contraire, le secteur, la localisation, la clientèle ciblée, le type d'unité haut de gamme, la renommée de l'expropriée, la reconnaissance de la qualité de son expertise dans le domaine, l'équipe constituée par Harmonie, la réussite d'un projet comparable dans le secteur, la période de vente, la vigueur du marché de la copropriété entre 2010 et 2013, bref, tout cela convainc le Tribunal qu'une expectative de profits supérieurs était présente et motivait Harmonie à aller de l'avant avec son projet.[64]

Par ailleurs, la preuve a révélé que la partie expropriante a failli à la tâche de trouver un bien de substitution à offrir à l'exproprié, démontrant ainsi la rareté d'un terrain avec des attributs similaires. Bien que l'exproprié pouvait procéder à des développements résidentiels sur d'autres sites qui lui permettaient de réaliser des profits, le Tribunal a jugé que l'expectative de profits n'était toutefois pas la même que celle envisagée sur le site exproprié[65].

Considérant la localisation avantageuse du site et le niveau de profits qui ne peut être réalisé sur un autre site qui ne bénéficie pas des mêmes avantages, le Tribunal a permis l'octroi d'une partie des profits de construction qu'il a qualifiée en l'espèce de « superbénéfice »[66].

On est à même de constater que l'octroi de profits de construction repose sur une logique d'exception dans cette affaire. Le caractère dit exceptionnel du site et le fait que le projet était bien entamé ont incité le Tribunal à octroyer une partie des profits de construction en se basant sur le concept de « superbénéfice ».

3.2 L'affaire Ville de Brossard c. 9131-4781 Québec Inc.

Dans l'affaire Ville de Brossard c. 9131-4781 Québec Inc[67], le Tribunal rappelle qu'un exproprié a le droit d'être totalement dédommagé du préjudice économique direct et raisonnablement probable qu'il subit en l'absence d'un terrain substitut[68]. Sur cette question, il ajoute que le droit à une indemnité pour la perte de profits de construction sera reconnu lorsque la réalisation du projet immobilier est raisonnablement probable et que la preuve des coûts de construction et des prix de vente est sérieuse et crédible, permettant ainsi d'établir une perte de profits[69].

Dans cette affaire, le Tribunal ne considère pas que le manque d'avancement du projet planifié est fatal à une réclamation portant sur les pertes de profits :

[194]  Le Tribunal ne voit pas, dans la jurisprudence, une condition selon laquelle seul un promoteur immobilier, par opposition à un constructeur-propriétaire selon la distinction que fait le procureur de l'expropriante entre ces deux types d'acteurs dans le marché immobilier, pourrait demander d'être dédommagé pour perte de profits. Il n'est pas non plus obligatoire que le projet soit déjà en marche lors de l'expropriation.  Il suffit que sa réalisation soit raisonnablement probable dans un avenir relativement rapproché.[70]

En revanche, le Tribunal considère que le bien exproprié était un site unique pour l'exproprié, ce qui l'amène à accorder une indemnité pour perte de profits, remède qu'il considère d'exception en l'espèce :

[184]     Le Tribunal souligne, au départ, que l'octroi d'une indemnité pour la perte des profits qu'aurait pu procurer la vente d'une construction projetée sur un terrain vague constitue un remède d'exception puisque, habituellement, l'indemnité accordée pour la valeur d'un terrain exproprié devrait permettre à son propriétaire d'acquérir un terrain substitut sur lequel il pourra réaliser son projet.

[185]    Cependant, il existe des cas où, en raison notamment de la localisation particulière du terrain exproprié et de la rareté des terrains à vendre sur le marché, l'acquisition d'un terrain substitut s'avère pratiquement impossible.  Dans ces cas, la partie expropriée a le droit d'être totalement dédommagée du préjudice économique direct et raisonnablement probable qu'elle subit vu l'absence d'un terrain substitut qui lui aurait permis de se replacer dans une situation comparable à celle dans laquelle elle se trouvait avant l'expropriation.

[186]      Le Tribunal est d'avis que, selon la preuve prépondérante[citation omise], nous sommes, en l'espèce, dans un tel cas d'exception.

Les affaires Ville de Longueuil et Ville de Brossard constituent des cas où une indemnité pour perte de profits de construction a été octroyée en partie ou en totalité. Le Tribunal qualifie cependant ces situations de particulières ou d'exceptionnelles.

Le Tribunal, dans l'affaire plus récente Les Associés du Nord[71], semble vouloir renforcer cette tendance restrictive par rapport à la question des pertes de profits de construction.

3.3 L'affaire Les Associés du Nord

En effet, les circonstances donnant lieu à l'indemnisation des profits de construction ont récemment été analysées par le Tribunal dans cette affaire[72].

D'entrée de jeu, le Tribunal passe en revue la jurisprudence précitée. Il retient, pour chacune de ces décisions, ce qui suit :

  • Dans la décision Ville de Longueuil c. 9113-2506 Québec inc.[73], l'exproprié réclamait les pertes relatives aux profits sur la vente d'unités de condominium. Le Tribunal n'a pas octroyé l'intégralité des pertes de profits de construction, mais souligne qu'il était « justifié d'entrevoir ce qui pourrait être qualifié de « superbénéfice » pour le projet planifié sur le terrain exproprié compte tenu de sa localisation avantageuse, soit un niveau de profits qui ne peut être réalisé sur tout autre site qui ne bénéficie pas des mêmes avantages »[74].
  • Dans Manoir de l'âge d'or[75], l'exproprié s'est vue attribué la somme de 180 000 $ à titre de profits anticipés sur la vente d'unités non construites. Le Tribunal retient que l'exproprié avait déjà en main les permis de construction nécessaires au développement ainsi que les plans de lotissement et de construction. Par ailleurs, celui-ci avait installé un bureau de vente et avait débuté la prévente des unités[76].
  • Dans Ville de Brossard[77], l'expropriation visait des lots situés dans le quartier DIX30 à Brossard. Le Tribunal souligne que l'octroi d'une indemnité pour perte de profits de construction constitue un remède d'exception, puisque l'indemnité accordée pour la valeur d'un terrain exproprié devrait permettre à son propriétaire d'acquérir un terrain de substitution sur lequel il pourra réaliser son projet[78]. Le Tribunal accorde néanmoins l'indemnisation puisque la preuve démontrait l'impossibilité d'acquérir un terrain de substitution, le site exproprié étant considéré unique[79].

Après avoir analysé cette jurisprudence, le Tribunal conclut que le dossier en l'espèce ne se qualifie pas comme une situation exceptionnelle[80].

Dans son analyse, le Tribunal discute du parallèle proposé par l'exproprié entre l'indemnisation en matière d'expropriation et le principe d'indemnisation intégrale prévue à l'article 1611 du Code civil du Québec. Après avoir étudié certains jugements en matière de soumissions, de baux commerciaux et de promesses d'achat, le Tribunal décide de prendre une certaine distance avec ce parallèle et considère que le concept de réparation intégrale existe déjà en matière d'expropriation, concluant de ce fait que la réclamation pour pertes de profits de construction est normalement exclue, sauf exception[81].

En somme, le Tribunal considère que le fait d'accorder les profits de construction, alors que l'exproprié obtient déjà la pleine valeur au propriétaire ainsi que des profits de promotion et de développement, reviendrait à lui accorder « le beurre et l'argent du beurre»[82], soit une double indemnisation, et refuse donc d'octroyer des profits de construction :

[277] En règle générale, si les tribunaux refusent d'octroyer à un propriétaire d'un terrain vacant une indemnité pour considérer les pertes de profits de construction, c'est justement afin d'éviter une double indemnisation. En matière d'indemnisation nous sommes d'avis que la compensation intégrale est déjà imbriquée dans le processus mis en place par le législateur et mis en œuvre par les tribunaux.[83] 

En concluant de la sorte, le Tribunal renforce la position restrictive à l'effet que l'indemnité pour la valeur du bien exproprié aurait pratiquement pour effet de neutraliser tout préjudice découlant des pertes de profits résultant de l'impossibilité de pouvoir construire sur le terrain exproprié.

Qui plus est, le Tribunal fait un pas de plus en appuyant son raisonnement sur le fait que l'expropriation, contrairement aux situations de droit civil, vise une fin publique, ce qui justifierait d'autant plus de ne pas indemniser l'exproprié pour les pertes de profits de construction :  

[274] Contrairement à une faute contractuelle ou extracontractuelle, une expropriation repose généralement sur un objectif d'utilité publique. Dans le cas présent, l'objectif de la Ville est de permettre […] de construire une école.

3.4 Commentaires sur la jurisprudence

Ce positionnement du Tribunal sur la question des pertes de profits de construction mérite quelques observations.

D'abord, nous sommes d'avis que cette perspective reposant sur l'idée que rien n'empêche l'exproprié de réaliser un autre projet et d'investir ailleurs ne permet pas de rendre pleinement compte du principe fondamental de la réparation intégrale en droit civil et en droit de l'expropriation. Un exproprié devrait être en droit de réclamer une indemnité fondée sur une perte d'opportunité d'un développement immobilier potentiel dont la réalisation était probable et économiquement réalisable.

Le parallèle avec le droit civil mérite d'être regardé de plus près, selon nous. L'article 1611 du Code civil du Québec qui prévoit qu'il existe deux composantes à l'évaluation des dommages-intérêts : (1) la perte subie et (2) le gain dont la partie lésée est privée. De fait, la jurisprudence de droit civil général, en application du principe de réparation intégrale, s'assure de rendre compte des deux composantes prévues à l'article 1611 du Code civil du Québec. Le fait que le créancier soit éventuellement en mesure de réinvestir la perte subie et de réaliser un gain n'altère pas le droit d'être compensé en premier lieu pour le gain dont il est privé en lien avec la perte subie.

L'application du principe de réparation intégrale se reflète également dans les situations où le gain manqué est entièrement futur, ce qui n'empêche pas, encore une fois, d'être compensé pour le gain manqué, même s'il est toujours possible de réinvestir l'indemnité reçue pour la perte subie et de réaliser de nouveaux gains ailleurs ou autrement.

Il est intéressant de constater qu'en matière de soumissions, de baux commerciaux et de promesses d'achat, les tribunaux n'accordent pas d'importance au fait que le créancier peut réaliser d'autres profits que le gain manqué. Il n'est pas question de double indemnité puisque le paiement du gain dont la partie lésée est privée est une composante à part entière à l'article 1611 du Code civil du Québec.[84] Un pareil raisonnement devrait être appliqué sous l'égide de l'article 58 de la Loi sur l'expropriation. 

De plus, le raisonnement à l'effet que l'indemnité finale permettrait de se procurer un bien similaire qui donne lieu éventuellement à des profits occulte complètement la dimension temporelle qui ne devrait jamais être écartée en pareilles circonstances. Les délais occasionnés entre le moment où l'exproprié est empêché de réaliser son projet et le jour où il est susceptible de se procurer un bien semblable sont souvent tels qu'il est tout à fait illusoire de prétendre que l'exproprié récupère alors en temps utile la possibilité de réaliser des profits qui pouvaient autrement être réalisés à même le bien exproprié. La capacité de réaliser des profits ailleurs deux, trois, quatre ou cinq ans après l'expropriation n'équivaut tout simplement pas aux profits qui étaient réalisables à même le bien exproprié quelques années auparavant.

En outre, le fait que l'expropriation vise une fin publique n'enlève rien au fait que l'expropriation est un pouvoir exorbitant qui nécessite le paiement par la partie expropriante d'une indemnité juste et équitable à l'exproprié. Le devoir d'indemniser l'exproprié ne devrait pas être compromis par le fait même qu'il s'agit d'une expropriation. En cela, le devoir d'indemniser l'exproprié demeure aussi intégral que celui d'indemniser une partie lésée des suites d'une faute contractuelle ou extracontractuelle.

Enfin, l'idée que l'indemnité résultant d'une perte de profits de construction doive être traitée par un régime d'exception, alors que le préjudice existe et résulte de l'expropriation, défie la logique même et l'anatomie du régime d'indemnité prévue à l'article 58 de la Loi sur l'expropriation, soit (1) la valeur du bien et (2) une indemnité pour tout préjudice directement causé par l'expropriation. Le paiement de la valeur du bien ne devrait pas avoir pour effet d'annuler le droit d'être indemnisé pour le préjudice subi des suites de l'expropriation, ce qui inclut le droit d'être indemnisé pour une perte de profits de construction qui étaient raisonnablement anticipés sur le terrain exproprié.

Les tribunaux seront vraisemblablement amenés à refaire le point sur cette problématique de plus en plus récurrente. Il sera important de voir de quelle manière elle sera considérée à l'avenir.

Conclusion 

En somme, une étude exhaustive de la jurisprudence pertinente démontre que la question des terrains vacants en voie de développement pose des défis quant aux possibilités de réclamation du promoteur/développeur, voire du constructeur en situation d'expropriation.

D'une part, l'état actuel de la jurisprudence démontre une ouverture certaine à l'octroi des pertes de profits de promotion et de développement en situation d'expropriation, lorsque la preuve est administrée adéquatement. En revanche, la portée effective de ce type de réclamation pose certains enjeux de taille qui suscitent une réflexion, notamment en lien avec le principe de réparation intégrale en droit civil et en droit de l'expropriation.

D'autre part, la possibilité de réclamer des pertes de profits de construction semble être confinée, pour le moment, à un certain courant jurisprudentiel restrictif qui en fait un remède d'exception. Il faudra voir si la tendance actuelle sera confirmée par les instances supérieures en appel ou en révision de décisions du Tribunal administratif du Québec.

Il sera donc intéressant de suivre les débats en la matière dans les prochaines années et voir de quelle manière les différentes instances décideront des réclamations des promoteurs/développeurs et des constructeurs qui sont empêchés d'exécuter leurs projets sur des terrains expropriés qui étaient initialement destinés à un développement immobilier.


[1]     Charte des droits et libertés de la personne, RLRQ, c. C -12, art. 6.

[2]     Code civil du Québec, L.Q. 1991, c. 64, art. 952.

[3]     Régie des transports en commun de la région de Toronto c. Dell Holdings Ltd., [1997] 1 RCS 32, par. 21 et 23.

[4]     Loi sur la justice administrative, RLRQ, c. J-3, art. 32 et Annexe II.

[5]     2007 CanLII 50053 (QCTAQ).

[6]     2007 CanLII 50053 (QCTAQ), par. 76.

[7]     2015 QCCQ 2166.

[8]     2015 QCCQ 2166, par. 16.

[9]     Loi sur l'expropriation, art. 48.

[10]    Vaudreuil-sur-le-Lac (Village de) c. Awad, [2010] QCTAQ 11828, par. 193.

[11]    Ville de Laval c. Szerszenowicsz, 1999 CanLII 13189 (QC CA), page 33.

[12]    Ces facteurs sont continuellement repris par le Tribunal. Voir, par exemple, la décision PGQ / Ministre des Transports, de la Mobilité durable et de l'Électrification des transports c. Maison des jeunes de Rivière-au-Renard, 2018 QCTAQ 04143, par. 39.

[13]    2018 QCTAQ 04143,  par. 40.

[14]    Montréal (Ville) c. Benjamin, 2004 CanLII 44591 (QC CA), par. 79.

[15]    Rouyn-Noranda (Ville) c. Motel Colibri (Rouyn) inc., 2010 QCTAQ 0451, par. 76.

[16]    2012 QCTAQ 06539.

[17]    2012 QCTAQ 06539, par. 66.

[18]    2012 QCTAQ 06539, par. 66.

[19]    2012 QCTAQ 06539, par. 72.

[20]    2019 QCTAQ 10950.

[21]    2019 QCTAQ 10950, par. 24.

[22]    2007 QCCQ 5497, par. 86 à 90.

[23]    2013 QCTAQ 19704.

[24]    2013 QCTAQ 19704, par. 236.

[25]    2013 QCTAQ 19704, par. 239.

[26]    Ville de Longueuil c. 9113-2506 Québec Inc., 2016 QCTAQ 08432, par. 239.

[27]     Ville de Longueuil c. 9113-2506 Québec Inc., 2016 QCTAQ 08432, par. 240 à 244.

[28]     Dell Holdings Ltd. c. Régie des Transports en commun de la Région de Toronto, [1997] 1 R.C.S. 32, par. 26.

[29]    Dell Holdings Ltd. c. Régie des Transports en commun de la Région de Toronto, [1997] 1 R.C.S. 32.

[30]    Montréal (Ville de) c. 150460 Canada inc., 2008 QCCA 1807, par. 51 (Requête pour autorisation de pourvoi à la Cour suprême rejetée (C.S. Can., 2009-04-23) 32894).

[31]    Roberval (Ville) c. 2633-8194 Québec inc., 2003 QCTAQ 58002, par. 51.

[32]    Roberval (Ville) c. 2633-8194 Québec inc., 2003 QCTAQ 58002, par. 44.

[33]    Lanoraie (Municipalité) c. Champagne, 2006 QCTAQ 71985, par. 53.

[34]    2005 QCTAQ 69128, confirmé par la Cour supérieure dans 2007 QCCS 370.

[35]    Au par. 160, le Tribunal a retenu que l'exproprié possédait une solide expertise dans le développement immobilier, tant au Québec qu'en Italie.

[36]    2005 QCTAQ 69128, par. 232 et 233.

[37]    2006 CanLII 71978 (QC TAQ).

[38]    2006 CanLII 71978 (QC TAQ), par. 97.

[39]    2016 QCTAQ 08432.

[40]    2016 QCTAQ 08432, par. 392.

[41]    2016 QCTAQ 08432, par. 394.

[42]    2016 QCTAQ 08432, par. 395.

[43]    2011 QCTAQ 083.

[44]    2011 QCTAQ 083, par. 295.

[45]     J.E. 92-1271 (C.Q.).

[46]     J.E. 92-1271 (C.Q.), page 29.

[47]    2011 QCTAQ 083, par. 293. Citant les affaires Campeau Corp. c. P.G. du Québec, [1978] T.E. 374, 395-396 et Ville de Val-Bélair c. Les investissements Val-Bélair Ltée, C.Q., no 200-34-000069-943, le 11 octobre 1996.

[48]    1984 T.E. 226.

[49]    1984 T.E. 226, par. 234-235.

[50]     2019 QCTAQ 06357. Nous tenons à souligner que certains des auteurs de ce texte sont les procureurs au dossier pour l'exproprié dans cette affaire. Le dossier est présentement en appel sur le quantum de la perte de profits de promotion octroyé par le Tribunal et sur le refus d'indemniser l'exproprié pour la perte de profits de construction.

[51]     2019 QCTAQ 06357, par. 204 et 223 (en cours de procédure d'appel).

[52]     2019 QCTAQ 06357 (en cours de procédure d'appel).

[53]     2019 QCTAQ 06357, par. 221 (en cours de procédure d'appel).

[54]     2013 QCCA 665.

[55] •  Canada (Procureur général) c. Constructions Bé-Con inc., 2013 QCCA 665, par. 77.

[56]     2005 QCCA 537.

[57]     Construction Gesmonde Ltée c. 2908557 Canada Inc., 2005 QCCA 537, par. 6 et 7.

[58]     Pierrefonds (Ville de) c. Polab Construction inc. 2001 TAQ 484.

[59]     Mont-Royal (Ville) c. Saleh 2011 QCTAQ 04564.

[60]     Québec (Régie de gestion des matières résiduelles de la Mauricie) c. Enfouissement Champlain inc. 2012 QCTAQ 06564.

[61]     Brossard c. Habitations Signature Brossard inc., 2012 QCTAQ 12348, par. 140.

[62]    2016 QCTAQ 08432.

[63]    2016 QCTAQ 08432, par. 407.

[64]     2016 QCTAQ 08432, par. 428 et 429.

[65]    2016 QCTAC 08432, par. 435 et 436.

[66]    2016 QCTAC 08432, par. 437.

[67]    2013 QCTAQ 3179.

[68]    2013 QCTAQ 3179, par. 185.

[69]    2013 QCTAQ 3179, par. 191.

[70]    2013 QCTAQ 3179, par. 194.

[71]     2019 QCTAQ 06357. Nous tenons à réitérer que certains des auteurs de ce texte sont les procureurs au dossier pour l'exproprié dans cette affaire. Le dossier est présentement en appel sur le quantum de la perte de profits de promotion octroyé par le Tribunal et sur le refus d'indemniser l'exproprié pour la perte de profits de construction.

[72]    2019 QCTAQ 06357 (en cours de procédure d'appel).

[73]    2016 QCTAQ 08432.

[74]    2019 QCTAQ 06357, par. 251 (en cours de procédure d'appel).

[75]    Manoir de l'âge d'or c. Immobilier Astragale inc., C.Q., no 065-34-000 676-850, le 11 avril 1989.

[76]    2019 QCTAQ 06357, par. 248 (en cours de procédure d'appel).

[77]    Brossard (Ville) c. 9131-4781 Québec inc., 2013 CanLII 3179 (QCTAQ).

[78]    2019 QCTAQ 06357, par. 249 (en cours de procédure d'appel).

[79]    2019 QCTAQ 06357, par. 250 (en cours de procédure d'appel).

[80]    2019 QCTAQ 06357, par. 253 (en cours de procédure d'appel).

[81]    2019 QCTAQ 06357, par. 267 (en cours de procédure d'appel).

[82]    2019 QCTAQ 06357, par. 273 (en cours de procédure d'appel).

[83]    2019 QCTAQ 06357, par. 277 (en cours de procédure d'appel).

[84]     En matière de soumissions, voir  Canada (Procureur général) c. Constructions Bé-Con inc., 2013 QCCA 665 et Construction Gesmonde Ltée c. 2908557 Canada Inc., 2005 QCCA 537. En matière de baux commerciaux, voir Aéroports de Montréal c. Hôtel de l'aéroport de Mirabel inc., [2003] R.J.Q. 2479 (C.A.) et Leasehold Construction Corp. c. Aéroports de Montréal,  [2005] RJQ 2071 (C.S.). En matière de promesses d'achat, voir Management Advance inc. c. Lemire, 2017 QCCS 2122 (Déclaration d'appel, 2017-07-07)  et Midbec ltée c. Gaston Lefebvre Services inc./Gale's Appliances Parts Inc., 2011 QCCS 4840 (appel rejeté, 2014 QCCA 4).