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Bulletin

Copropriété divise : lorsque les droits de la collectivité priment sur les droits individuels

Fasken
Temps de lecture 4 minutes
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Litiges et résolution de conflits et immobilier

En régime de copropriété divise, les droits de la collectivité doivent parfois primer sur les droits individuels, précisément lorsque les droits des uns s'opposent aux droits des autres. Voilà la leçon que l'on doit retenir de la décision Bourbonnais et al c. 9168-3615 Québec inc. et al (PDF) bien motivée de la Cour d'appel rendue plus tôt cette semaine en faveur de notre client. 

En appel, il était ultimement question de déterminer la portée d'un acte de correction adopté à la majorité requise par les copropriétaires lors d'une assemblée dûment tenue. Dans cette affaire,  une seconde déclaration de copropriété (normalement désignée comme une déclaration de copropriété concomitante) avait été publiée pour venir transformer et régir l'une des parties privatives créée initialement dans le cadre de la première phase du projet. Or, par inadvertance, cette seconde déclaration avait plutôt été publiée sur l'ensemble des parties privatives, et non sur la seule partie privative concernée. Un acte de correction avait alors été adopté par la majorité des copropriétaires pour ainsi limiter l'effet de la seconde déclaration à la partie privative concernée.

En première instance, la Juge Corriveau de la Cour supérieure reconnut que l'acte de correction rendait inopposable aux deux copropriétaires insatisfaits la seconde déclaration initialement problématique, ce qui devait logiquement régler le sort du dossier. Ceux-ci demeuraient toutefois insatisfaits de cette conclusion, demandant en outre la radiation de l'acte de correction et de la seconde déclaration.

La Cour d'appel rejette avec dépens la demande de radiation des deux copropriétaires. La décision du premier juge était bien fondée en fait et en droit. La décision prise par la majorité des copropriétaires constituait une solution logique et pratique.

La Cour d'appel rappelle à juste titre qu'en ne contestant pas la conclusion du premier juge suivant laquelle la seconde déclaration problématique leur était dorénavant inopposable par l'effet de l'acte de correction, les deux copropriétaires insatisfaits « […] reconnaissaient la validité en soi de l'Acte de correction et le pouvoir de l'assemblée des copropriétaires de l'adopter » (par. 41). 

En guise de conclusion, elle rappelait à bon escient un principe cardinal en matière de copropriété divise :

« [46] Il faut rappeler que la modalité particulière de propriété que constitue la copropriété divise limite le droit de propriété classique de chaque propriétaire divis, comme le soulignait le juge Forget dans l'arrêt Société d'habitation et de développement de Montréal c. Bergeron [1996 R.J.Q. 2088] :

On peut sans doute soutenir que les droits des propriétaires divis sont moins étendus que ceux des propriétaires uniques : ils sont limités par la loi et par la déclaration de copropriété. Je conçois assez facilement que les droits des propriétaires divis doivent, dans certains cas, céder le pas à ceux de la collectivité, représentée par le syndicat, mais encore faut-il que les droits individuels et collectifs s'opposent […] (notre soulignement)

[47] Il en est ainsi en l'espèce où la demande de radiation des appelantes s'oppose aux droits de la collectivité qui, par le biais de l'assemblée des copropriétaires, a opté pour une autre solution face à l'erreur d'inscription de la Seconde déclaration, laquelle est homogène pour l'ensemble des copropriétaires. »

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