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Bulletin

Comment contrer les hausses de taxes municipales

Fasken
Temps de lecture 9 minutes
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Bulletin Droit municipal

Dates et informations importantes

• Les nouveaux rôles d'évaluation foncière 2014-2015-2016 déposés dans la plupart des grandes villes du Québec sont entrés en vigueur le 1er janvier 2014.

• Les valeurs inscrites à ces rôles sont censées représenter la valeur marchande des propriétés au 1er juillet 2012.

• La date limite pour déposer une demande de révision auprès de l'organisme municipal responsable de l'évaluation (« OMRE ») à l'encontre d'un rôle 2014-2015-2016 est le 30 avril 2014.

• Sans demande de révision, la valeur inscrite au rôle ne pourra être contestée par la suite, même s'il y a de fortes augmentations de taxes en 2015 et 2016.

• De plus, la valeur imposable de votre propriété servant à calculer vos taxes municipales pourrait continuer d'augmenter en 2015 et en 2016 par rapport à 2014, en raison de l'étalement.

• Aucun recours devant le Tribunal administratif du Québec n'est possible s'il n'y pas d'abord eu une demande de révision.

Nouveau rôle d'évaluation

Un nouveau rôle d'évaluation foncière 2014-2015-2016 a été déposé dans la majorité des grandes villes du Québec, dont la ville de Montréal.  La valeur apparaissant sur ce rôle devrait être la valeur marchande au 1er juillet 2012 sur laquelle repose la taxation municipale des trois prochaines années pour l'immeuble. Le délai pour contester expire le 30 avril 2014, il est donc important d'y apporter une attention particulière, et ce, le plus tôt possible.

Avis d'évaluation

Tous les propriétaires d'unités d'évaluation dont la valeur inscrite au rôle est égale ou supérieure à 1 000 000 $ devraient avoir reçu, dans les 60 jours suivant le dépôt du rôle, un avis d'évaluation.  Les propriétaires des autres unités d'évaluation devraient avoir reçu leur avis d'évaluation avant le 1er mars 2014.  Si la valeur inscrite au rôle est supérieure à la valeur marchande de votre propriété au 1er juillet 2012, les étapes à suivre sont :

• Une demande de révision administrative auprès de l'OMRE, puis

• Un recours devant le Tribunal administratif du Québec, section des affaires immobilières.

La demande de révision administrative

La demande de révision peut être déposée auprès de l'OMRE dès la date de dépôt du rôle jusqu'à la plus tardive des échéances suivantes :

1.  le 30 avril qui suit l'entrée en vigueur du rôle si l'avis d'évaluation a été expédié avant le 1er mars; et

2.  60 jours suivant l'expédition de l'avis d'évaluation s'il a été expédié après le 28 février, qui suit l'entrée en vigueur du rôle.

La demande de révision doit obligatoirement être faite sur le formulaire prescrit.  Il faut non seulement y exposer les conclusions recherchées mais, également, les motifs à leur appui.  La somme d'argent exigible lors du dépôt d'une demande de révision, déterminée par un règlement de l'OMRE, doit être jointe au formulaire, à défaut de quoi la demande est réputée ne pas avoir été déposée.

La demande de révision peut être déposée soit en personne, soit par courrier recommandé, à l'endroit déterminé par l'OMRE.  Dans le cas du dépôt de la demande par courrier recommandé, la date d'envoi de la demande de révision est considérée comme la date de dépôt de cette dernière.  Il est donc important que le demandeur conserve la preuve de l'envoi.  Les délais et formalités prescrits sont de rigueur et doivent être respectés puisque, à défaut, la demande de révision pourrait être considérée irrecevable par l'OMRE.

Il est conseillé de joindre au formulaire, selon les circonstances, l'avis d'évaluation, le compte de taxes ou l'avis de modification.

Une attestation de réception de la demande de révision, complétée à même le formulaire, est transmise au demandeur : il est important de le conserver comme preuve de réception de la demande.  Il est également primordial de vérifier la date limite, alors inscrite sur le formulaire, à laquelle l'évaluateur municipal doit avoir transmis sa réponse à la demande de révision.

Dans le cas d'une demande de révision faisant suite au dépôt d'un nouveau rôle, la date limite de réponse de l'évaluateur varie d'une municipalité à l'autre.  Il peut s'agir :

• du 1er septembre suivant l'entrée en vigueur du rôle, si l'OMRE n'a pas reporté cette échéance prescrite par la loi;

• du 1er novembre suivant l'entrée en vigueur du rôle, si l'OMRE a décidé de reporter à cette date le délai de réponse de son évaluateur;

• de n'importe quelle autre date ultérieure fixée par l'OMRE, pouvant aller jusqu'au 1er avril du deuxième exercice au cours duquel le rôle est en vigueur, si la municipalité y consent.

Le délai entre la date limite pour déposer les demandes de révision et la date limite de réponse à l'ensemble des demandes est donc de 4 mois, 6 mois ou, au maximum, de 10 mois selon les municipalités.

Il s'agit, même dans cette dernière éventualité, d'un délai très court pour l'évaluateur municipal : ce dernier doit vérifier le bien-fondé de toutes les contestations à l'égard du rôle d'évaluation foncière, indistinctement, qu'elles concernent de petites propriétés résidentielles ou un immense complexe industriel.

Les propriétaires d'unités d'évaluation ayant reçu un avis d'évaluation dans les 60 jours suivant le dépôt du rôle ont donc tout intérêt à déposer leur demande le plus rapidement possible, avant que l'évaluateur municipal n'ait reçu l'ensemble des contestations.  Par ailleurs, le dépôt d'un formulaire n'est qu'une première étape du processus.  Il faut convaincre l'évaluateur municipal du bien-fondé de la contestation.  Face à cet expert en évaluation immobilière, il est généralement bien avisé de recourir immédiatement aux services d'un expert en la matière pour tenter de conclure une entente et éviter un long procès.

La réponse de l'évaluateur à la demande de révision pourra comporter une proposition de modification du rôle.  Dans ce cas, le demandeur a 30 jours, à compter de l'expédition de la réponse, pour conclure une entente écrite avec l'évaluateur.

L'évaluateur peut aussi répondre qu'il n'a aucune modification à proposer.  Il peut aussi ne pas répondre avant l'échéance.

S'il n'y a pas entente avec l'évaluateur ou pas de réponse de la part de ce dernier, le demandeur peut instituer un recours devant le Tribunal administratif du Québec.

Le recours devant le Tribunal administratif du Québec

Le recours est initié par le dépôt d'une requête au secrétariat du Tribunal administratif du Québec, accompagnée de la somme d'argent prescrite.

Le délai pour instituer le recours est de 60 jours à compter de la date d'expédition de la réponse de l'évaluateur ou, à défaut, de 30 jours à compter de la date limite à laquelle il aurait dû répondre.  Ici encore, les formalités et les délais sont de rigueur, sous peine de rejet.

Nos avocats spécialisés en matière d'évaluation foncière se feront un plaisir de vous aider à préparer votre demande de révision si l'évaluation municipale de votre propriété est trop élevée et de vous représenter ensuite au Tribunal administratif du Québec si la question ne se règle pas lors de la révision.  Nos avocats ont une vaste expérience en évaluation foncière et ont déjà représenté de nombreux clients au Tribunal administratif du Québec.

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