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Prudence et méthode en matière d’établissement de valeur relative de copropriété divise

Fasken
Temps de lecture 12 minutes
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Bulletin droit immobilier

Veuillez noter que ce bulletin a d’abord été publié comme article dans la revue Espace Montréal. Pour consulter la publication originale, cliquez ici.

La Cour d’appel a rendu, le 13 octobre dernier, un jugement très attendu en matière de copropriété divise traitant d’un sujet de grand intérêt : l’importance de détailler, lors de la rédaction de la déclaration de copropriété, la méthode d’établissement de la valeur relative des parties privatives et la manière dont on a tenu compte des différents critères d’évaluation.

Les questions en litige

Lucie Bernatchez et Estelle Mainguy Bernatchez (les « Demanderesses ») ont chacune acquis une unité de copropriété divise, soit deux parties privatives à vocation commerciale situées au rez-de-chaussée d’un immeuble, qui comprend également quatre parties privatives à vocation résidentielle. Depuis leur acquisition, les Demanderesses ont payé les charges communes imposées par leur syndicat de copropriété (le « Syndicat »).  Ayant remarqué une augmentation constante de ces frais ainsi que l’imposition par le Syndicat de deux cotisations spéciales liées à des travaux d’insonorisation effectués à une terrasse située sur le toit de l’immeuble et à des travaux visant à améliorer le système de ventilation du garage intérieur (collectivement les « Travaux »), espaces auxquels elles n’ont pas accès, les Demanderesses se sont interrogées quant à la justesse de la valeur relative de leur fraction respective, telle que déterminée à la déclaration de copropriété régissant leur immeuble (la « Déclaration de copropriété »).

Puisqu’il s’était écoulé moins de cinq ans depuis le dépôt au registre foncier de la Déclaration de copropriété, les Demanderesses se sont adressées à la Cour supérieure afin de réviser pour l’avenir la valeur relative de leurs fractions, faisant valoir que cette valeur ne correspondait pas « en proportion à la valeur ni aux dimensions de l’immeuble de chacune des fractions par rapport à l’ensemble des fractions » de la copropriété.

Par ailleurs, les Demanderesses ont demandé à la Cour supérieure de se prononcer à l’égard des cotisations spéciales relatives aux Travaux, traitées par le Syndicat comme des charges communes générales. En effet, les Demanderesses prétendaient que les cotisations spéciales leur avaient été injustement facturées alors qu’elles n’avaient pas l’usage de la terrasse et des garages et qu’ainsi, ces cotisations spéciales n’auraient dû être facturées qu’aux seuls copropriétaires usagers, à titre de charges communes reliées aux parties communes à usage restreint.

Le jugement de première instance

Le juge de première instance constate que le rédacteur de la Déclaration de copropriété n’a pas précisé la méthode appliquée afin d’établir la valeur de la quote-part des fractions ni la pondération des différents critères prévus à l’article 1041 du Code civil du Québec (le « C.c.Q. »).

Pour pallier à cette omission, et en vue d’établir la valeur relative des fractions des Demanderesses, le juge de première instance a utilisé les données obtenues des extraits des rôles d’évaluation foncière de la ville. Selon cette évaluation fondée notamment sur la superficie des parties privatives, il conclut que la valeur des fractions des Demanderesses s’écarte de plus d’un dixième de la valeur déterminée à la Déclaration de copropriété.

Ainsi, le juge conclut à la nécessité de modifier la Déclaration de copropriété afin d’établir pour l’avenir la valeur relative des fractions détenues par les deux Demanderesses.

De plus, le juge annule les cotisations spéciales imposées aux Demanderesses par le Syndicat pour les Travaux, car selon lui, ces cotisations étaient liées à des travaux exécutés sur des parties communes à usage restreint auxquelles les Demanderesses n’ont pas accès. Afin d’en arriver à cette conclusion, le juge a écarté l’argument du Syndicat selon lequel les Travaux visaient uniquement à corriger des vices de conception touchant la structure de tout l’immeuble.

La décision de la Cour d’appel

L’essentiel de ce pourvoi concerne l’action en révision prévue à l’article 1068 C.c.Q. La Cour considère que cette action consiste principalement en une demande d’intervention faite au tribunal en vue de revoir l’exercice discrétionnaire ayant conduit à l’établissement de la valeur relative des fractions composant une copropriété divise.

Les recours liés à cet article sont rares car les valeurs relatives déterminées à l’acte constitutif, bien que pouvant être modifiées selon certaines conditions très précises, n’en sont pas moins réputées définitives dès l’inscription de la déclaration de copropriété au registre foncier. À cet égard, le législateur a également implicitement reconnu la primauté de la loi des parties à l’article 1102 C.c.Q, lequel prévoit qu’« est sans effet toute décision du syndicat (…) qui impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction ».

La Cour estime qu’une demande faite en vertu de l’article 1068 C.c.Q est unique en ce qu’elle doit être tranchée « suivant les critères prévus à la déclaration de copropriété ». Cette seule mention contenue dans la loi oblige à considérer la discrétion conférée aux copropriétaires parties à la rédaction initiale de la déclaration de copropriété aux fins de soupeser chacun des facteurs mentionnés à l’article 1041 C.c.Q.

Afin de mieux cerner l’étendue de l’article 1068 C.c.Q, la Cour a revu les critères propres à l’établissement des valeurs relatives des fractions énumérés à l’article 1041 C.c.Q., soit :

  1. la « nature » de la partie privative, lequel s’attache principalement à sa consistance.  De ce fait, la nature est assimilable à l’état matériel du bien, notamment la structure de la partie privative, la qualité de sa construction et des matériaux utilisés, la présence de balcons ou de terrasses, le tout sans tenir compte de son utilisation;
  2. la « destination » de l’immeuble, à savoir la vocation attribuée à la partie privative.  La destination peut être considérée comme la fonction véritable de l’immeuble;
  3. les « dimensions » de la partie privative, lequel renvoie à des données précises, soit à l’aire de surface mesurée à l’intérieur des bornes de chaque partie privative et, le cas échéant, au calcul de son volume;
  4. la « situation » de la partie privative, lequel met l’accent sur les particularités de la partie privative, comme son orientation, le niveau d’ensoleillement qu’elle procure, la vue, son lieu d’implantation et son emplacement dans l’immeuble.

La Cour souligne que l’application de ces critères repose sur une appréciation discrétionnaire des copropriétaires parties à la rédaction de la déclaration de copropriété. De surcroit, en dépit des considérations subjectives entourant leur mise en œuvre, ces critères sont essentiels aux fins de l’établissement de la valeur relative d’une fraction, et ce, même si chacun d’eux peut se voir accorder un poids relatif plus ou moins élevé, et parfois même neutre, selon les circonstances.

La Cour poursuit son analyse en révisant les mentions impératives énumérées à l’article 1053 C.c.Q., lesquelles prévoient que l’acte constitutif de copropriété doit déterminer la valeur relative de chaque fraction qui le compose et indiquer la méthode suivie pour l’établir. Elle conclut que cette obligation va au-delà de la simple indication que les critères énumérés à l’article 1041 C.c.Q. ont été appliqués aux fins de fixer la valeur relative. Le rédacteur doit faire connaître la pondération accordée à chacun de ces critères. La Cour met ainsi fin à une controverse doctrinale sur l’obligation de préciser la méthode de la détermination de la valeur relative au sein même de l’acte constitutif de copropriété.

La Cour a ensuite analysé les critères donnant ouverture à un recours en révision de la valeur relative en vertu de 1068 C.c.Q. qui fait en sorte qu’une telle révision doit reposer sur la preuve de la norme objective d’un écart de plus d’un dixième entre la valeur relative déterminée à l’acte constitutif et celle invoquée par la Demanderesse. Puisque l’évaluation de la valeur relative d’une fraction peut être établie en fonction de critères qui ne soient pas exclusivement la résultante d’un calcul mathématique, il est d’autant plus important pour le rédacteur d’une déclaration de copropriété de bien détailler la méthode ayant mené à l’établissement de la valeur relative de chaque fraction et de conserver des preuves appuyant la méthode ainsi utilisée.

La Cour ajoute que dans les cas où l’acte constitutif est silencieux sur la méthode à suivre, il revient au syndicat ou encore aux copropriétaires de démontrer que la valeur relative des fractions a été établie de manière raisonnable, dans le respect des critères établis à l’article 1041 C.c.Q. et que les valeurs relatives établies résultent d’un exercice raisonnable de pondération des critères de la loi.

La décision de la Cour

La Cour soutient que le juge de première instance ne pouvait demander la révision des valeurs relatives des fractions des Demanderesses et qu’il aurait dû déclarer insuffisante la preuve présentée puisqu’elle ne permettait pas de se livrer à un exercice de pondération raisonnable des critères prévus à l’article 1041 C.c.Q. Puisque les Demanderesses n’ont pu démontrer de façon prépondérante le respect de la condition donnant ouverture à la révision basée sur l’écart de plus d’un dixième, la Cour conclut que l’action aurait dû être rejetée en première instance.

Quant à l’annulation des deux cotisations spéciales, la Cour soutient que cette question en est une de faits et doit être laissée à l’appréciation du juge de première instance.

Il résulte ainsi de ce jugement que les rédacteurs de déclarations de copropriété divise devront dorénavant redoubler d’efforts afin d’énoncer clairement la méthode utilisée lors de l’établissement des valeurs relatives des fractions en détaillant la pondération de chacun des critères menant à leur établissement, afin d’éviter de voir leurs déclarations scrutées par les tribunaux.

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