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Introduction au droit de l’expropriation

Fasken
Temps de lecture 34 minutes

Immobilier

La plupart des gens sont familiers avec le terme « expropriation » pour en avoir déjà entendu parler dans les médias dans le cadre de la réalisation de grands projets. Or, très peu en saisissent la portée réelle et ignorent par le fait même les conséquences considérables qu'une telle procédure peut avoir sur les gens qui se voient privés de leur bien au bénéfice d'intérêts publics. Cet article a comme objectif de présenter les notions de base en matière d'expropriation ainsi que les éléments clés qu'il convient de connaître eu égard à la procédure applicable à ce type de dossier.

Quelques notions historiques du droit de l'expropriation

A.   Des origines anciennes

Le droit à l'expropriation est un droit ancien intimement lié à la création de l'état et à son développement. L'honorable juge Yergeau, dans la décision 8811571 Canada Inc. c. Procureure Générale du Québec[1] fait un rappel historique important qui contextualise le droit à l'expropriation en rappelant ses trois composantes fondamentales, soit la présence d'un pouvoir public, d'une utilité publique et d'une indemnité pour la pleine valeur :

Les exemples sont nombreux. Ainsi, la Bible, au premier livre des Chroniques, en donne une très ancienne illustration. Dans la Grèce antique, des inscriptions gravées nous informent que le droit à l'expropriation pour fin d'utilité publique existait déjà. Et on imagine mal que les grands travaux des Romains aient pu être menés à terme sans pratiquer l'expropriation. Plus tard, un édit de Philippe-le-Bel de 1303 consacre le droit de l'État d'exproprier les propriétés privées pro justo pretio compelli debent. Au cours des siècles suivants, plusieurs édits royaux français vont dans le même sens, ajoutant même une prime à la pleine valeur marchande comme garantie d'une juste compensation.[2]

Comme le rappelle le Juge Yergeau, ces trois composantes existent également dans l'ancien droit français et seront reprises à l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme de 1789, dans le code Napoléon de 1804, le Code civil du Bas-Canada de 1866, le Code civil allemand et le droit constitutionnel italien. De même, en common law, où il n'y a pas de principe constitutionnel qui déclare l'inviolabilité de la propriété privée, il s'est développé une présomption qui joue contre l'appropriation d'un bien sans compensation. Les règles de l'expropriation seront en quelque sorte codifiées uniquement à partir du 19e siècle en Angleterre à travers le Railway Clauses Consolidation Act[3].

B.   Un peu d'histoire sur le droit canadien de l'expropriation

Le droit à l'expropriation fut également une composante essentielle à la croissance de l'état canadien, et ce, dès sa naissance. L'auteur George S. Challies dresse un portrait intéressant de l'histoire de l'expropriation au Canada et au Québec[4]. L'une des premières législations traitant du pouvoir d'expropriation fut le Public Works Act of the Province of Canada de 1841 adopté à l'époque du Canada-Uni. Cette loi donnait au Board of Works le pouvoir de prendre toute terre nécessaire ou utile à la réalisation de travaux publics. La compensation était déterminée par trois arbitres.

Cette législation fut bonifiée en 1859 et devient en 1867, avec l'avènement de la fédération canadienne, le Public Works Act. Le procédé de compensation fut modifié par rapport à la méthode de 1841, le ministre offrant alors une compensation monétaire et, si celle-ci était refusée, la décision était référée à un panel de trois arbitres[5].

Le droit à l'expropriation était également une composante essentielle du développement ferroviaire canadien. En 1850, la législature du Canada-Uni a adopté le Railways Act qui autorisait le compulsory taking of land pour la construction et l'opération de chemins de fer. Cette loi fut également amendée en 1867 et la compensation à nouveau déterminée par un panel de trois arbitres. En 1919, le Railways Act fut amendé de nouveau pour conférer la compétence sur la compensation à un seul arbitre en la personne d'un judge of country courts. Au Québec, elle fut confiée au juge de la Cour supérieure[6].

La première loi sur l'expropriation canadienne fut adoptée en 1886 en s'inspirant grandement du Public Works Act de 1867. Cette loi sur l'expropriation confiait également la compétence pour l'indemnisation à trois arbitres. Cette loi fut amendée à plusieurs reprises pour en accroître le degré de précision sur les différentes étapes de l'expropriation, et la compétence de compensation fut progressivement confiée à un seul juge plutôt qu'à trois arbitres[7].

C.   Un peu d'histoire sur le droit québécois de l'expropriation

L'une des premières lois au Québec en matière d'expropriation fut votée par la législature du Bas-Canada de 1796 par laquelle l'État avait le pouvoir de procéder à l'acquisition forcée de terres pour la construction de routes avec une compensation déterminée par sept évaluateurs. Les municipalités québécoises eurent très tôt dans leurs statuts le droit d'exproprier des terres pour fins publiques[8].

En 1856, la ville de Québec eu le droit de prendre toutes terres nécessaires aux travaux d'aqueduc sous réserve du paiement d'une compensation et, à défaut d'entente, l'indemnisation était déterminée par deux experts avec l'appui éventuel d'un arbitre. Dès 1851, la ville de Montréal était autorisée à exproprier avec compensation déterminée par un jury spécial de douze personnes convoqués par le juge de paix de la ville[9].

Les pratiques et principes furent codifiés à l'article 407 du Code civil du Bas-Canada de 1866 qui stipule :

Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.[10]

La première loi sur l'expropriation du Québec fut votée en 1890, régissant les litiges en matière de compensation qui n'étant pas assujettis à d'autres lois provinciales ou fédérales. L'indemnité était déterminée par un panel de trois arbitres. Si une partie ne réussissait pas à nommer un arbitre, le Procureur Général devenait le seul arbitre[11].  Après 1937, il fut déterminé qu'un juge de la Cour supérieure agirait comme seul arbitre.

La juridiction de la Cour supérieure sur l'expropriation fut de courte durée. En 1939, la compétence d'indemnisation en matière d'expropriation des dossiers ne relevant pas du code municipal fut confiée à la Régie provinciale des transports et communications qui sera remplacée dès 1940 par la Régie des services publics[12]. Cette Régie conserva sa juridiction en matière d'expropriation jusqu'en 1973, année très importante dans l'évolution du droit de l'expropriation.

En effet, c'est en 1973 que fut adoptée une nouvelle loi qui mena à la création du Tribunal d'expropriation sur lequel siégeait des juges de la cour provinciale, l'ancêtre de la Cour du Québec. La loi de 1973 marque un changement majeur car, désormais, toutes les expropriations municipales et provinciales étaient sous la juridiction d'un seul tribunal, mettant fin aux opérations du Bureau d'expropriation de Montréal et unifiant ainsi les litiges d'expropriation, à l'exception de ceux relevant de la juridiction fédérale, devant un même tribunal[13].

Le Tribunal d'expropriation fut aboli en 1998 avec la création du Tribunal administratif du Québec où les litiges en matière d'expropriation sont désormais entendus à la section des affaires immobilières, par un banc composé d'un juge avocat et d'un évaluateur agréé tel que la stipule l'article 33 de la Loi sur la justice administrative.

Quelques notions de base du droit de l'expropriation

L'expropriation demeure aujourd'hui un pouvoir attribué aux corps publics leur permettant de s'approprier un immeuble (bâtiment, terrain) ou le démembrement de celui-ci à des fins publiques, moyennant le paiement à l'exproprié d'une juste indemnité.

A.   L'expropriation : une atteinte au droit de propriété

Au Québec, le caractère exorbitant du pouvoir d'expropriation ne fait aucun doute puisqu'il constitue une atteinte ultime au droit de propriété, droit fondamental consacré notamment par la Charte des droits et libertés de la personne du Québec :

6. Toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi.

Cette limite est enchâssée à l'article 952 du Code civil du Québec qui prévoit, de manière restrictive, les seuls cas où le propriétaire d'un immeuble pourra se voir privé de sa propriété :

952. Le propriétaire ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est par voie d'expropriation faite suivant la loi pour une cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le contentieux en droit de l'expropriation s'inscrit donc dans un contexte où le droit de propriété privé cède le pas devant des considérations d'intérêt public expressément prévues à la loi.

B.   L'expropriation de droit et l'expropriation de fait

L'expropriation constitue un pouvoir exceptionnel et exorbitant du droit civil privant le propriétaire de son bien. Le droit d'exproprier doit donc être autorisé et spécifiquement prévu par la loi[14]. Il doit toujours être interprété de manière stricte et restrictive en faveur de la partie expropriée[15], car la partie expropriante n'est jamais contrainte de procéder à l'expropriation alors que la partie expropriée est dépossédée malgré elle[16].

Au Québec, la procédure d'expropriation est régie par la Loi sur l'expropriation (RLRQ, c. E-24) (la « LE »). La LE prévoit différentes règles et modalités qui s'appliquent en situation d'expropriation, sans toutefois y prévoir le pouvoir d'exproprier en tant que tel. Ce pouvoir est enchâssé dans différentes lois selon les autorités compétentes habilitées à exproprier, le cas échéant.[17]

Une expropriation existe dès lors qu'un avis d'expropriation est émis à l'encontre d'une partie expropriée. L'avis d'expropriation constitue le point de départ de la procédure d'expropriation, laquelle cheminera selon les règles et modalités prévues dans la LE.

Le droit civil reconnaît également qu'en certaines circonstances, une situation d'expropriation pourra exister alors même que l'autorité compétente n'a pas émis d'avis d'expropriation. On parlera alors d'une expropriation déguisée, donc d'une expropriation de fait, concept distinct de l'expropriation de droit qui répond à ses propres critères et sanctions.

La Cour suprême du Canada a récemment défini[18] la portée d'une expropriation déguisée en droit québécois lorsqu'une municipalité, sous le couvert d'un règlement de zonage, restreint la jouissance des attributs du droit de propriété sur un bien à un point tel que leur titulaire s'en trouve exproprié de facto[19]. Ce type de situation nécessite une analyse plus détaillée qui ne sera pas abordée plus amplement dans le présent texte. Soulignons toutefois que les cas d'expropriation déguisée doivent être traités distinctement et qu'en pareils cas, le recours devra être intenté devant la Cour supérieure du Québec, et non devant les tribunaux administratifs spécialisés comme cela est le cas en situation d'expropriation formelle suivant la signification d'un avis d'expropriation[20].

La procédure d'expropriation : Introduction aux recours possibles

A.   Quelques notions de base sur la procédure d'expropriation

L'indemnité versée à une partie expropriée relève de la juridiction de la section immobilière du Tribunal administratif du Québec (« TAQ »)[21]. C'est la Loi sur la justice administrative[22] qui trouve application en pareilles situations, les juges administratifs pouvant aussi s'inspirer, le cas échéant, des règles prévues au Code de procédure civile qui comble de manière supplétive la Loi sur la justice administrative.[23]

L'avis d'expropriation doit être signifié au propriétaire de l'immeuble ou au titulaire du droit réel immobilier[24]. La partie expropriée bénéficie ensuite d'un délai de 15 jours suivant la date de signification de l'avis pour comparaître devant le TAQ[25]. Lors de la comparution, le propriétaire doit fournir à la partie expropriante les informations relatives aux locataires et aux occupants de l'immeuble exproprié afin que la partie expropriante leur notifie l'avis d'expropriation[26]. Les locataires et les occupants de l'immeuble exproprié doivent comparaître distinctement. Ils bénéficieront de leur propre procédure d'expropriation devant le TAQ afin que soit déterminé l'indemnité qui leur revient.

Par la suite, la signification d'un avis d'expropriation mène à la prise de possession de l'immeuble exproprié par la partie expropriante. Un transfert de propriété est enregistré suivant certaines modalités à respecter. Pour ce faire, la partie expropriante doit avoir transmis une offre détaillée à la partie expropriée, lui avoir versé une indemnité provisionnelle avant de signifier un avis de transfert du droit de propriété, le tout conformément aux exigences de la LE[27].

Notons que la LE prévoit aussi un régime préalable à l'avis d'expropriation, soit la possibilité d'émettre un avis de réserve avant l'expropriation d'un immeuble. L'avis de réserve n'est pas une condition préalable à l'expropriation, mais une alternative permettant essentiellement à la partie expropriante de « réserver » un immeuble qu'elle entend exproprier plus tard à des fins qui ne sont pas encore bien définies[28]. La durée d'un avis de réserve est de deux ans, la partie expropriante pouvant le renouveler pour une période additionnelle de deux ans[29]. L'imposition d'un avis de réserve emporte comme principale conséquence la prohibition de toute construction, amélioration ou addition à l'immeuble visé par l'avis, à l'exception des réparations. Le régime de l'avis de réserve contient ses propres règles et son propre mécanisme d'indemnisation[30].

B.   La légalité d'un avis d'expropriation

En situation d'expropriation de droit, il est d'abord possible de contester la validité de l'avis d'expropriation par le dépôt d'une requête à la Cour supérieure du Québec[31]. La partie expropriée bénéficie d'un délai de 30 jours suivant la date de signification de l'avis d'expropriation pour déposer sa requête en contestation[32].

Attaquer la légalité d'un avis d'expropriation répond à des conditions bien précises. La contestation du droit à l'expropriation permet de contrôler la légalité et la conformité de l'avis d'expropriation, non pas son opportunité. Un tel contrôle porte essentiellement sur les éléments suivants :

  • L'avis d'expropriation doit résulter d'un pouvoir d'expropriation prévu par la loi. Si un avis d'expropriation n'a pas été émis en conformité avec la loi, l'avis peut être annulé par la Cour supérieure;
  • L'expropriation doit viser une fin d'utilité publique réelle et légitime. Il ne peut s'agir d'un simple prétexte pour faire l'acquisition d'un immeuble à d'autres fins;
  • La procédure d'expropriation ne doit pas être assimilable à un exercice abusif ou de mauvaise foi de la partie expropriante ; et
  • L'expropriation ne doit être entachée d'un vice de procédure se rapportant à des aspects importants de celle-ci.

La contestation du droit à l'expropriation mène à l'annulation pure et simple de l'avis d'expropriation, ce qui libère complètement le titre de propriété initialement visé par l'expropriation.

Ceci dit, les tribunaux confirment le principe selon lequel la légalité d'une expropriation ne saurait être affectée par le préjudice causé à la partie expropriée, puisque c'est là l'essence même d'une telle procédure. L'expropriation portant nécessairement atteinte au droit de propriété de la partie expropriée, cette dernière doit donc être indemnisée par la partie expropriante. L'existence d'un préjudice, aussi sérieux soit-il, ne rend pas pour autant illégale l'expropriation. Il faudra plutôt réclamer une juste indemnité en vertu de la LE[34].

C. L'obtention d'une indemnité juste et équitable en vertu de la LE

L'article 58 LE consacre le droit à une indemnité juste et y précise les deux composantes essentielles qui sont (1) la valeur du bien exproprié et (2) le préjudice directement causé par l'expropriation :

            58. L'indemnité est fixée d'après la valeur du bien exproprié et du préjudice directement causé par l'expropriation.

L'article 58 LE trouve assise en droit civil et prévoit la compensation intégrale de la partie expropriée. Une partie expropriante peut exproprier un bien, mais elle ne peut le faire que moyennant juste compensation. Le droit de l'expropriation n'existe pas en marge du droit civil ; il constitue pour ainsi dire un continuum avec le droit civil en matière de préjudice et de compensation intégrale.

1.    La valeur du bien exproprié

Le droit de l'expropriation nécessite d'introduire le concept de « valeur à l'exproprié », lequel peut être défini comme suit :

            […] la Chambre croit bien résumer tous ces efforts de réflexion en définissant ce concept juridique de VALEUR POUR LE PROPRIÉTAIRE comme étant la valeur pour le propriétaire d'un bien est la valeur marchande, valorisée de tout avantage actuel ou potentiel et, le cas échéant, de tout attribut spécifique au propriétaire, sous la seule contrainte des exigences législatives ou réglementaires.[35]

Dans un contexte de dépossession forcée, la valeur du bien exproprié doit être évaluée selon les caractéristiques personnelles et subjectives de la partie expropriée. L'indemnité accordée à l'exproprié doit donc toujours être évaluée sous l'angle qui lui est le plus avantageux[36].

Pour établir la valeur du bien exproprié, il faut d'abord établir quel est son usage le meilleur et le plus profitable, soit « celui qui, au moment de l'évaluation confère à l'immeuble la valeur la plus élevée soit en argent, soit en agrément et/ou commodité d'un lieu »[37]. L'usage le meilleur et le plus profitable doit répondre à différentes conditions et est susceptible parfois de faire l'objet de débat entre les parties.

Dans le cas où l'exproprié souhaiterait que sa propriété soit évaluée en fonction d'un usage potentiel qui corresponde à un développement immobilier, comme cela pourrait être le cas pour un promoteur, un développeur ou un constructeur, ce dernier devra démontrer que le projet de développement envisagé était possible sur le plan physique, légal et financier, ce qui nécessite l'administration d'une preuve étoffée qui couvre tous les aspects du projet de développement.

Par la suite, la valeur du bien exproprié pourra être établie selon différentes méthodes d'évaluation reconnues en droit de l'expropriation, ce qui occasionne souvent des débats complexes et multiples, comme en témoigne la jurisprudence rendue par le TAQ en matière d'expropriation.

2.    Le préjudice directement causé par l'expropriation

Quant au deuxième volet de l'indemnité, soit le préjudice directement causé par l'expropriation, comme l'indique bien la Cour suprême du Canada, « aucun poste légitime de réclamation ne doit être oublié »[38]. Cela inclut tout préjudice causé à la partie résiduelle de l'immeuble exproprié. Cela comprend également toute perte d'affaires résultant du processus d'expropriation, que ce soit avant ou après l'émission de l'avis d'expropriation, du moment où la causalité en est établie.

C'est la partie expropriée qui a le fardeau de démontrer qu'elle a le droit d'être indemnisée pour tout préjudice directement causé par l'expropriation. La partie expropriée doit établir la nature du préjudice pour lequel elle requiert l'indemnité, démontrer l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice et l'expropriation et, enfin, communiquer au TAQ les éléments qui permettent d'en fixer le quantum. La preuve est administrée selon le critère de la prépondérance des probabilités.

Quelques cas de figure en droit de l'expropriation

Le présent texte introductif ne permet évidemment pas d'aborder en détail l'ensemble des enjeux susceptibles d'être soulevés en droit de l'expropriation. Quelques cas de figure donnent toutefois un aperçu du niveau de complexité parfois atteint dans les dossiers d'expropriation.

A. La légalité des usages en cours sur l'immeuble exproprié 

La question de la légalité des usages est une problématique récurrente dans les dossiers d'expropriation. En effet, la question de savoir si les activités exercées sur l'immeuble exproprié étaient légales ou tolérées au moment de l'expropriation est souvent abordée par la partie expropriante pour tenter de remettre en question le lien causal entre l'expropriation et l'indemnité réclamée, donnant parfois lieu à de vifs débats. La partie expropriée doit expliquer l'historique de l'utilisation de l'immeuble afin de démontrer une continuité probable des opérations au moment de l'expropriation.

Le droit de l'expropriation tient d'abord compte de la réalité effective qui existait au moment de l'expropriation. L'existence d'une situation d'illégalité n'exclut pas nécessairement le droit à l'indemnisation. La preuve d'une tolérance certaine des activités peut permettre d'établir une continuité probable des opérations sur les lieux en dépit de l'illégalité reprochée. Autrement dit, la partie expropriante ne peut tirer avantage d'une situation d'illégalité qui était pourtant tolérée au moment de l'expropriation, l'équité voulant que la partie expropriée soit indemnisée selon ce qui prévalait à son bénéfice avant l'expropriation[39].

De même, un changement de zonage visant à permettre l'usage planifié sur l'immeuble exproprié après l'expropriation ne peut être opposé à la partie expropriée aux fins du calcul de l'indemnité. L'usage qui était possible avant un tel changement de zonage pourra être considéré aux fins d'établir l'usage le meilleur et le plus profitable de l'immeuble exproprié[40]. Cette règle d'interprétation empêche ainsi une partie expropriante de tirer indûment avantage de l'adoption d'un zonage restrictif qui aurait pour effet de diminuer la valeur de l'immeuble exproprié.

B. La condition du sol de l'immeuble exproprié 

La condition du sol de l'immeuble exproprié est une question qui doit être soulevée en droit de l'expropriation. Certaines règles spécifiques s'appliquent en l'occurrence, étant donné qu'il s'agit d'une dépossession forcée qui s'impose à la partie expropriée en contexte d'expropriation.

En présence d'une contamination du sol, la question des coûts et de la responsabilité afférents à la décontamination va dépendre de l'usage de l'immeuble qui sera retenu comme étant le meilleur et le plus profitable.

Lorsqu'il s'agit de l'usage en cours, dans la mesure où il n'existait pas d'obligation de décontaminer les sols au moment de l'expropriation, la décontamination est à la charge de la partie expropriante. Le coût n'est pas déduit de l'indemnité à verser à la partie expropriée, et cela, même si la partie expropriée est l'auteur de la contamination[41]. Tout dépend de l'existence d'une obligation de décontaminer les sols au moment de l'expropriation[42]. En revanche, lorsque l'usage le meilleur et le plus profitable consiste à un développement ou redéveloppement de l'immeuble, dans la mesure où la décontamination est une étape nécessaire pour permettre un tel projet, les coûts de décontamination seront normalement déduits de la valeur du bien exproprié[43].

C. Le préjudice qui mène à la réinstallation d'un commerce affecté par l'expropriation

Dans certains cas, l'impact de l'expropriation est tel que la réinstallation du commerce affecté par l'expropriation est nécessaire pour permettre une indemnité juste et équitable. Cela vaut tant pour le propriétaire que pour le locataire de l'immeuble. Une preuve sérieuse doit être administrée pour démontrer la nécessité de réinstaller le commerce. La réinstallation du commerce dans un immeuble déjà construit est d'abord envisagée. Une réinstallation complète du commerce, impliquant la construction de nouveaux bâtiments sur un terrain à acquérir, est ultimement prise en compte à défaut de trouver un immeuble pouvant convenablement accueillir le commerce visé par l'expropriation. Certaines conditions spécifiques devront alors être respectées pour permettre la réinstallation du commerce[44]. Un effort de coordination entre les parties est nécessaire pour mener à terme une telle opération.

Conclusion

Loin de constituer un tour d'horizon exhaustif du droit de l'expropriation, ce texte vise plutôt à dresser un portrait général de ce que constitue l'expropriation et de présenter certains enjeux soulevés dans le cadre de ces dossiers.

Les prochains articles de cet ouvrage permettront d'approfondir les enjeux qui ont été abordés de façon sommaire dans le cadre de cette introduction. 


 [1]     8811571 Canada Inc. c. Procureure Générale du Québec, 2018 QCCS 4554.

[2]     8811571 Canada Inc. c. Procureure Générale du Québec, 2018 QCCS 4554, par. 57.

[3]     8811571 Canada Inc. c. Procureure Générale du Québec, 2018 QCCS 4554, par. 58 à 63.

[4]     Georges S Challies, The Law of expropriation, Wilson Lafleur, 1963.

[5]     Georges S Challies, The Law of expropriation, Wilson Lafleur, 1963, p. 5.

[6]     Georges S Challies, The Law of expropriation, Wilson Lafleur, 1963

[7]     Georges S Challies, The Law of expropriation, Wilson Lafleur, 1963, p. 6.

[8]     Georges S Challies, The Law of expropriation, Wilson Lafleur, 1963.

[9]    Georges S Challies, The Law of expropriation, Wilson Lafleur, 1963.

[10]    C.c.B.C. art. 407.

[11]    C.c.B.C. art. 407.

[12]    Régie des services publics, Bibliothèque et archives nationales du Québec, consulté en ligne (http://pistard.banq.qc.ca/unite_chercheurs/description_fonds?p_anqsid=20140826080226285&p_centre=06M&p_classe=E&p_fonds=35&p_numunide=895699).

[13]    Dorion, Guy et Savard, Roger, Loi commentée de l'expropriation, 1979, Presse de l'Université Laval, Québec, p. 1.

[14]    Par exemple, les articles 11 et suivants de la Loi sur le ministère des Transports (RLRQ, c. M-28) permettent au ministre des Transports d'exproprier pour le compte du gouvernement, ses ministères ou organismes, tout bien qu'il juge nécessaire pour la construction, l'amélioration, l'agrandissement, l'entretien et l'usage d'ouvrages ou d'édifices publics, ou pour en rendre l'accès plus facile. Les municipalités et les villes, quant à elles, peuvent également exproprier suivant différentes modalités et fins poursuivies. Par exemple, elles détiennent un pouvoir général d'exproprier à des fins municipales en vertu de l'article 570 de la Loi sur les cités et villes (RLRQ, c. C-19) et 1097 du Code municipal (RLRQ, c. C-27.1). En plus de ce pouvoir général, les municipalités et les villes sont aussi habilitées à exproprier dans des situations bien précises. Par exemple, elles peuvent exproprier dans le cadre de l'application d'un plan particulier d'urbanisme (PPU) en vertu des articles 85 et suivants de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (RLRQ, c. A-19.1). Les articles 2 et 6 de Loi sur les immeubles industriels municipaux (RLRQ, c. I-0.1) leur permettent également d'acquérir par voie d'expropriation des immeubles industriels qu'elles pourront revendre à des tiers par la suite à des fins de développement industriel sans qu'il soit requis de leur part de participer à ce développement.

[15]    Francis GERVAIS, « La contestation du droit à l'expropriation et le contrôle judiciaire », dans Développements récents en droit municipal, vol. 294, Montréal, Éditions Yvon Blais, 2008, par. 28, 29, 71 et 221 ; Leiriao c. Val-Bélair (Ville), [1991] 3 R.C.S. 349, 357 ; Hydro-Québec c. Radmore, [1991] R.J.Q. 1852 (C.A.), p. 1855-1856 ; Adams c. Québec (Procureur général), J.E. 94-1235 (C.S.), p. 3.

[16]    Régie intermunicipale de gestion des déchets de la Mauricie c. Service spécial de vidanges Inc., J.E. 2002-2163 (C.A.) (requête pour autorisation de pourvoi à la Cour suprême rejetée (C.S. Can., 2003-10-02), par. 47.

[17]    Pour des exemples de lois habilitantes, voir la note 5 précitée.

[18]    Ville de Lorraine c. 26468926 Québec inc., 2018 CSC 35.

[19]    Ville de Lorraine c. 26468926 Québec inc., 2018 CSC 35, par. 27.

[20]    Voir Martin SHEEHAN, Nikolas BLANCHETTE et Nicolas-Karl PERRAULT, « Commentaire sur la décision Lorraine (Ville) c. 2646 8926 Québec inc. – Premier arrêt de principe de la Cour suprême du Canada sur le concept d'expropriation déguisée en droit québécois », dans Repères, août 2018, La référence, EYB2018REP2535.

[21]    Art. 32 de la Loi sur la justice administrative, RLRQ, c. J-3.

[22]    RLRQ, c. J-3.

[23]    RLRQ, c. J-3.

[24]    Conformément aux articles 39 et suivants de la LE.

[26]    Art. 40 à 41 LE.

[27]    Art. 41 LE.

[28]    Art. 46 et 53 à 53.17 LE.

[29]    Art. 69 à 89 LE.

[30]    Art. 73 LE.

[31]    Art. 85 à 89 LE.

[32]    Art. 44 à 44.2 LE.

[33]    Art. 44 LE.

[34]    Voir Nikolas BLANCHETTE et Marie-Ève BRASSARD, « Commentaire sur la décision Développement immobilier Grilli inc. c. Ville de Sainte-Anne-de-Bellevue – Les difficultés inhérentes au recours en contestation du droit à l'expropriation », dans Repères, octobre 2018, La référence, EYB2018REP2580.

[35]    Rouyn-Noranda (Ville de) c. Motel Colibri (Rouyn) inc., 2010 QCTAQ 0451, par. 76. Voir également Québec (Régie de l'assurance maladie) c. Pierre Carignan, 2012 QCTAQ 06539, par. 66 ; Saint-Anselme (Municipalité) c. Bédard, 2006 CanLII 71978, par. 105 et 106 (QC T.A.Q.).

[36]    Montréal (Ville de) c. Benjamin, J.E. 2005-31 (C.A.), par. 79.

[37]    Normes de pratique professionnelle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, p. 11.

[38]    Régie des transports en commun de la région de Toronto c. Dell Holdings Ltd., [1997] 1 R.C.S. 32, par. 26.

[39]    Québec (Procureur général) c. 2153-5364 Québec inc., 2008 QCCQ 2436, par. 88, citant avec approbation l'affaire Corporation municipale de St-Henri de Lévis c. Provincial Hardwoods Inc., J.E. 85-937, p. 7 à 9 (C.A.).

[40]    Charlesbourg (Ville) c. Desrochers, 1996 CanLII 6485 (QC C.A.) ; Laval (Ville) c. 3402045 Canada Inc., 2016 CanLII 54177 (QC T.A.Q.).

[41]    Voir notamment Chambly (Ville de) c. Pierre Vollering, 2018 QCTAQ 01255 ; Ville de Terrebonne c. 9056-6084 Québec inc., 2014 QCTAQ 0580 ; Ville de Saint-Jean-sur-Richelieu c. 9092-9340 Québec inc., 2014 QCTAQ 08306, conf. par 2015 QCTAQ 03434 ; Boucherville (Ville de) c. 9221-8247 Québec inc., 2014 QCCQ 12604.

[42]    Voir les articles 31.51, 31.53 et 31.54 de la Loi sur la qualité de l'environnement, RLRQ, c. Q-2 et les Annexes I, II et III du Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains, RLRQ, c. Q-2, r. 37.

[43]    Voir notamment 9092-9340 Québec inc. c. St-Jean-sur-Richelieu (Ville de), 2016 QCCQ 10040, conf. par 2017 QCCS 4832 ; Québec (Procureur général) c. Pièces d'autos de Montréal-Nord inc., 2015 QCCQ 319 ; Ville de Châteauguay c. Les Investissements Fard Ltée, [2005] T.A.Q. 524 ; Blainville (Ville de) c. Chouinard, [2003] no AZ- 50199720 (T.A.Q.) ; Ville de Gatineau (Hull) c. Douvilar inc., [2003] T.A.Q. 1253 ; Ville de Sainte-Thérèse c. Miller, [2001] T.A.Q. 594.

[44]    Spencer ltée c. Laval (Ville), 1987 CanLII 845 (QC C.A.) et Val-Bélair (Ville de) c. Leiriao, 1995 CanLII 4714 (QC C.A.).