Introduction
Le 8 septembre 2026, dans l'affaire Sommet Prestige Canada inc. c. Ville de Saint-Bruno-de-Montarville, le juge Lukasz Granosik de la Cour supérieure du Québec (la « Cour ») rend le premier jugement portant sur la notion de « valeur écologique importante » (la « VEI ») du nouvel article 245 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (la « LAU »). Saisie du dossier à la suite du renvoi ordonné par la Cour d'appel, elle conclut que la Ville de Saint-Bruno (« Saint-Bruno ») n'a démontré ni que le Boisé des Hirondelles (le « BdH ») présente une VEI, ni que l'atteinte au droit de propriété des demanderesses (collectivement « Sommet Prestige ») est proportionnelle.
I– Contexte et faits
Le BdH est un terrain boisé de 6 hectares situé à la frontière du mont Saint-Bruno, délimité au nord par le parc national du Mont-Saint-Bruno, à l'est par un quartier résidentiel et au sud par un terrain de golf. Il se compose essentiellement d'un vieux peuplement d'érables à sucre et de chênes rouges et est aujourd'hui traversé par 2,85 kilomètres de sentiers de vélo de montagne aménagés illégalement.
Sommet Prestige acquiert le BdH en 2006, alors zoné résidentiel, afin d'y réaliser un projet de maisons unifamiliales. À la suite de l'élection d'une nouvelle administration municipale opposée au développement, Saint-Bruno identifie le boisé comme milieu naturel protégé et adopte, en 2017 et 2019, des dispositions restreignant l'abattage d'arbres qui font obstacle au projet. Sommet Prestige entreprend alors des procédures afin de contester la validité de cette réglementation et, subsidiairement, d'obtenir une indemnité pour expropriation déguisée.
II– Historique judiciaire
Le jugement de première instance
Le 7 mars 2023, la Cour supérieure accueille le pourvoi de Sommet Prestige et juge expropriantes les dispositions contestées de la réglementation municipale, de sorte que les demanderesses sont en droit de réclamer l'indemnité afférente[1] . Saint-Bruno se pourvoit en appel.
L'arrêt de la Cour d'appel
Entre-temps, le législateur modifie l'article 245 LAU, qui prévoit désormais que l'accomplissement d'un acte prévu par cette loi ne crée aucune obligation d'indemniser en vertu de l'article 952 du Code civil du Québec pour autant qu'il demeure possible de faire une utilisation raisonnable de l'immeuble, l'atteinte étant réputée justifiée notamment lorsque l'acte vise la protection d'un milieu ayant une valeur écologique importante. Le texte précise que cette disposition est déclaratoire, de sorte qu'elle s'applique rétroactivement aux instances en cours.
Le 18 juin 2024, la Cour d'appel infirme en partie le jugement entrepris, à la seule fin de permettre au juge de première instance de se prononcer à la lumière de l'article 245 LAU, soulignant que la conclusion antérieure ne pouvait tenir compte de ce nouveau cadre d'analyse et que la notion de VEI n'est pas définie par la loi[2] .
Retour en première instance
Un second procès est tenu en juin 2026. Les constats factuels n'ayant pas été réformés, les parties administrent uniquement une preuve additionnelle par experts biologistes : Sommet Prestige dépose une expertise de Lionel Humbert, alors que Saint-Bruno produit les rapports de Louise Gratton et Pierre Drapeau ainsi que de Gabriel Fontaine.
III– L'analyse de la Cour
La recevabilité de l'expertise
La Cour rejette d'abord la demande de rejet partiel du rapport Gratton-Drapeau. Les biologistes se prononcent certes sur la question « finale », soit l'existence de la VEI, mais uniquement dans le cadre de leur expertise : ils ne prédéterminent pas l'issue du litige et ne peuvent se prononcer sur la définition juridique de cette notion.
Le fardeau de preuve
Il appartient à Saint-Bruno de démontrer que le BdH présente une VEI, le nouveau cadre juridique imposant aux corps publics d'effectuer la démonstration permettant de passer outre au principe d'indemnisation de l'article 952 C.c.Q. Puisque les experts ne s'entendent pas sur la méthode à privilégier et qu'il ne revient pas au tribunal de trancher un débat méthodologique, la Cour applique le test préconisé par la municipalité elle-même, soit le test Gratton-Drapeau. Elle précise en outre que la VEI s'apprécie à la date la plus récente, notamment celle du procès.
L'application du test Gratton-Drapeau
Le test Gratton-Drapeau repose sur deux catégories de critères. Les critères dits « uniques », dont la présence d'un seul suffit à conférer une VEI, sont la taille, la connectivité avec d'autres habitats, la présence d'une espèce menacée ou vulnérable et celle d'un écosystème exceptionnel ou rare. Les critères dits « multiples », déterminants uniquement par leur cumul, visent la rareté relative du milieu, la maturité du couvert forestier, la présence d'espèces susceptibles d'être désignées menacées ou vulnérables et la diversité des écosystèmes.
Aucun critère « unique » n'est satisfait. Celui de la taille souffre d'un défaut méthodologique, les experts n'ayant fixé aucun seuil minimal, et la perte de 6 hectares demeure négligeable au regard du massif protégé de 890 hectares du parc national. La connectivité fait défaut, le boisé étant enclavé entre le parc, un quartier résidentiel et un golf, et coupé du reste du corridor par le tissu urbain et la route 116. Aucune espèce en situation précaire n'est présente : le ginseng à cinq folioles a disparu, les noyers cendrés sont morts et la desmodie nudiflore n'a jamais été observée. Le boisé ne constitue enfin pas un écosystème exceptionnel ou rare.
Parmi les critères « multiples », seule la maturité du boisé est retenue, la rareté étant écartée du fait que le BdH constitue un écosystème commun sur la Rive-Sud de Montréal. La Cour relève enfin, au même effet, l'ampleur des aménagements illégaux, que les experts de la municipalité n'ont pu constater faute d'avoir visité les lieux, et les évaluations ministérielles antérieures, qui n'attribuaient pas de valeur écologique significative au boisé. Même en appliquant le test préconisé par Saint-Bruno, le BdH ne présente donc pas de VEI.
L'interprétation de la notion de valeur écologique importante
Sur le plan de l'interprétation, la Cour écarte les arguments fondés sur les engagements internationaux et les orientations gouvernementales en matière de conservation, qui « se trompent de cible et de forum » : la modification de l'article 245 LAU ne vise ni la protection d'un milieu naturel ni le droit à l'expropriation, mais uniquement le droit de ne pas indemniser le propriétaire exproprié.
Retenant le sens ordinaire des mots, elle conclut que la VEI s'entend d'une valeur supérieure à la moyenne, mais inférieure à une valeur qu'on pourrait qualifier d'exceptionnelle, la qualification étant nécessairement binaire. S'agissant d'une disposition permettant à un organisme public de dépouiller une personne de son bien sans aucune indemnité, elle doit être interprétée de manière large et libérale en faveur du droit fondamental de propriété consacré par l'article 6 de la Charte des droits et libertés de la personne.
La proportionnalité de l'atteinte
Subsidiairement, Saint-Bruno plaide que l'atteinte est proportionnelle au sens du deuxième alinéa de l'article 245 LAU. La Cour juge inutile de trancher entre le test de l'arrêt Oakes, préconisé par la municipalité, et l'approche contextuelle proposée par Sommet Prestige, la réponse étant la même : le BdH présente une valeur écologique tout au plus moyenne, l'intérêt public exceptionnel n'est pas démontré et la réglementation ne restreint pas une simple modalité du droit de propriété, mais l'anéantit entièrement.
L'indemnité d'expropriation
Quant à l'indemnité, la Cour rappelle qu'elle doit être établie en faisant abstraction de la réglementation restrictive et des gestes ayant conduit à la dépossession, conformément à l'arrêt Dupras. Retenant que l'usage le meilleur et le plus profitable du BdH est le « développement résidentiel » et non le « milieu naturel », elle condamne Saint-Bruno à payer 7 756 562,63 $, avec intérêt légal et indemnité additionnelle depuis le 26 mars 2018, et ordonne le transfert des lots composant le BdH à la municipalité sur réception du paiement.
IV– Le commentaire des auteurs
Ce jugement constitue le premier exercice d'interprétation de la notion de VEI, que la Cour qualifie elle-même de concept nouveau, jusqu'à ce jour inconnu tant des juristes que des biologistes. Trois enseignements en ressortent. D'abord, la qualification est binaire : un immeuble possède une valeur écologique importante ou ne la possède pas, et cette valeur ne peut dépendre des décisions politiques ni des démarches de conservation menées dans une région donnée. Ensuite, le seuil est exigeant sans être insurmontable : la VEI doit être supérieure à la moyenne, mais n'a pas à être exceptionnelle. Enfin, le fardeau repose entièrement sur l'organisme public qui invoque l'exception à l'obligation d'indemniser.
La décision est également notable en ce qu'elle situe l'article 245 LAU dans son véritable champ d'application. La Cour refuse de transformer le débat sur l'indemnisation en tribune sur la protection de la biodiversité : la disposition ne modifie ni le pouvoir ni la volonté des corps publics de poursuivre des objectifs environnementaux, elle ne porte que sur le droit de ne pas indemniser. Une municipalité demeure libre de protéger un milieu naturel; elle doit simplement, à défaut de VEI, en assumer le coût plutôt que de le faire supporter au seul propriétaire.
Conclusion
Le jugement précise que la « valeur écologique importante » de l'article 245 LAU s'entend d'une valeur intrinsèque supérieure à la moyenne sans être exceptionnelle, qu'elle s'apprécie à la date la plus récente et qu'il incombe à la municipalité de la démontrer. À défaut d'y parvenir, et à défaut d'établir le caractère proportionnel de l'atteinte, l'obligation d'indemniser prévue à l'article 952 C.c.Q. reprend son plein effet, l'indemnité devant alors être fixée en faisant abstraction de la réglementation expropriante elle-même.
Le délai d'appel n'étant pas expiré, il sera intéressant de suivre ce dossier, dont l'interprétation retenue est appelée à guider tant les propriétaires fonciers que les autorités municipales dans l'application de cette nouvelle disposition.
