Investir dans les centres de données au Canada

Les centres de données sont aujourd’hui au cœur des discussions importantes, qu’elles soient de nature économique, technologique ou politique. Ils constituent également des infrastructures essentielles : ils alimentent l’infonuagique, rendent l’IA possible et soutiennent les immenses volumes de données générés dans tous les secteurs économiques. Alors que les besoins en puissance de calcul continuent de croître, les investissements dans ce secteur s’accélèrent.

Le Canada s’impose de plus en plus comme marché clé. Ses abondantes ressources énergétiques, son climat froid, sa stabilité politique et financière ainsi que sa proximité et sa forte connectivité avec les États-Unis en font une destination de choix pour l’implantation de centres de données. Les centres de données offrent également aux entreprises canadiennes des secteurs de l’énergie, des infrastructures, de l’immobilier, des technologies de l’information et de l’industrie l’occasion de valoriser leurs actifs existants et de générer de nouvelles sources de revenus grâce à la croissance de l’économie numérique.

Pour aider les investisseurs et les autres acteurs du marché à évaluer les occasions d’affaires liées aux centres de données au Canada, nous abordons les sujets suivants :

• les statistiques récentes et les principaux facteurs commerciaux qui stimulent les investissements dans les centres de données, au Canada comme ailleurs;
• les différents modèles d’affaires que peuvent adopter les centres de données;
• les principaux aspects commerciaux et juridiques desquels tenir compte lors de la vérification diligente préalable à un investissement dans les centres de données, dont : 1) les ententes contractuelles, y compris les droits d’interconnexion; 2) l’alimentation électrique; 3) l’aménagement, le zonage, les Premières Nations et les considérations environnementales; 4) la protection des renseignements personnels et la résidence des données; et 5) la cybersécurité.

Dans nos prochains articles, nous nous pencherons plus en détail sur 1) le financement des projets de centres de données et 2) les enjeux liés à l’approvisionnement en énergie dans les différents marchés de l’électricité au Canada. Visitez notre Centre du savoir sur les marchés des capitaux et les fusions et acquisitions. N’hésitez pas à vous y abonner.

Les principaux facteurs commerciaux qui stimulent l’investissement dans les centres de données

Selon PitchBook, les fonds d’infrastructure numérique qui investissent dans les centres de données et les infrastructures de télécommunications connexes ont réuni un montant record de 26 G$ US en 2025, soit près de quatre fois leur moyenne annuelle de 2021 à 2024. Cette dynamique se reflète également au Canada :

• CBRE évalue le marché canadien des centres de données, qui compte maintenant plus de 300 installations, à 10,4 G$ US en 2024 et prévoit qu’il atteindra 16,8 G$ US d’ici 2030.
• Mordor Intelligence estime pour sa part que le marché canadien des centres de données était évalué à 13,06 G$ US en 2025 et qu’il atteindra 25,09 G$ US d’ici 2031.^[1]

Quatre principaux facteurs expliquent les investissements dans les centres de données :

• Une demande en forte croissance. L’explosion de la demande de centres de données s’explique non seulement par l’essor fulgurant de l’IA, mais aussi par l’adoption continue des services infonuagiques et la transformation numérique de l’économie.
• Des flux de trésorerie stables. Les centres de données en exploitation, particulièrement ceux qui sont loués à des locataires solvables en vertu de baux à long terme, peuvent générer des flux de trésorerie solides, stables et prévisibles pour un large éventail d’investisseurs.
• Une demande appelée à demeurer forte. Les centres de données constituent l’une des assises de l’économie numérique et de la croissance qui l’accompagne. La demande devrait donc demeurer forte et relativement peu sensible aux aléas macroéconomiques, même en période de ralentissement.
• La diversification des revenus. Les centres de données permettent aux propriétaires fonciers, aux services publics, aux producteurs d’énergie, aux entreprises technologiques et aux entreprises industrielles de valoriser leurs actifs, notamment leurs terrains, leurs infrastructures énergétiques et leur accès au réseau de transport d’électricité. Ils créent aussi de nouvelles sources de revenus à long terme. Pour de nombreuses entreprises, les projets de centres de données offrent également l’occasion de diversifier leurs revenus tout en participant à la croissance de l’économie numérique.

Les centres de données canadiens présentent plusieurs autres atouts. Notre climat froid réduit les coûts de refroidissement. Nos abondantes ressources énergétiques offrent un vaste éventail de sources d’approvisionnement, qu’elles soient renouvelables ou conventionnelles. De plus, la proximité du Canada avec les États-Unis permet aux centres de données canadiens de s’intégrer presque sans interruption aux réseaux et aux flux de données américains.

Par ailleurs, de nombreuses entreprises canadiennes possèdent déjà des actifs de plus en plus recherchés par les promoteurs de centres de données, notamment de vastes terrains, des infrastructures énergétiques, un accès au réseau de transport d’électricité et des sites industriels. Les projets de centres de données peuvent ainsi offrir des occasions intéressantes de diversifier les revenus et de dégager une valeur additionnelle des activités existantes. Le gouvernement fédéral met également en œuvre diverses initiatives visant à favoriser le développement d’une infrastructure canadienne d’IA afin d’assurer l’hébergement des données et de la propriété intellectuelle au Canada.^[2]

Les différents modèles d’affaires des centres de données

Les centres de données peuvent adopter différents modèles d’affaires. Le modèle retenu détermine les relations commerciales et juridiques entre les parties ainsi que les possibilités d’investissement qui en découlent.

• La colocation de détail. À l’image d’un immeuble de bureaux à locataires multiples, mais dans un environnement numérique, les clients louent des baies, des cages ou des armoires au sein d’installations partagées et y installent leurs propres serveurs. Les baux sont généralement de plus courte durée et conclus avec un grand nombre de clients aux profils variés. Le roulement des clients peut être élevé.
• La colocation de gros. Les clients louent de plus grandes portions du centre de données dans le cadre de contrats à long terme. Il s’agit généralement d’entreprises nécessitant d’importantes capacités de calcul, comme les fournisseurs de services infonuagiques, les entreprises de logiciels-services (SaaS) et les entreprises en démarrage en IA. Les clients installent leur propre matériel et disposent habituellement d’une plus grande latitude pour aménager les espaces loués en fonction de leurs besoins.
• Les centres de données à très grande échelle. De très grands centres de données, souvent appelés « campus », conçus pour offrir une capacité d’expansion exceptionnelle et répondre aux besoins des plus importants utilisateurs de puissance de calcul. Ils peuvent appartenir à des fournisseurs à très grande échelle et être exploités par ceux-ci ou être loués à ces entreprises, ce qui est de plus en plus fréquent. Ils sont conçus sur mesure pour répondre aux besoins précis de leurs utilisateurs, qui recherchent une uniformité technique rigoureuse dans l’ensemble de leurs centres de données à l’échelle mondiale. Le roulement des locataires est très faible.
• Les centres de données d’entreprise. Ces centres de données sont aménagés dans les installations d’une entreprise afin de répondre à ses propres besoins. Ils sont généralement utilisés pour traiter des charges de travail hautement sensibles ou réglementées qui exigent un contrôle étroit et direct, ainsi que pour préserver la souveraineté des données.
• En périphérie. Ces centres de données sont implantés à proximité des utilisateurs ou des appareils qui génèrent les données, selon les besoins visés (p. ex. pour réduire la latence ou répondre à des exigences liées à l’IA souveraine ou à la résidence des données). En traitant les données localement plutôt que de les acheminer vers des serveurs infonuagiques centralisés et éloignés, ils réduisent la latence, diminuent les besoins en bande passante et offrent un rendement plus rapide et plus fiable pour les applications en temps réel.

Ces cinq modèles représentent aujourd’hui la grande majorité des centres de données. Dans le présent article, nous nous attardons toutefois aux centres de colocation (de détail et de gros) et aux centres de données à très grande échelle.

Cela dit, de nouveaux modèles hybrides émergent à mesure que le secteur évolue. Par exemple, certains exploitants de centres de colocation de détail remplacent une tarification fondée sur un nombre fixe de baies par une tarification basée sur l’utilisation réelle des capacités de calcul ou de la consommation d’électricité. Autre exemple : les centres de colocation de détail et de gros sont de plus en plus regroupés au sein d’un même campus conçu pour s’adapter à différents usages.^[3]

Les principaux aspects commerciaux et juridiques en matière de vérification diligente lors d’un investissement dans un centre de données

L’étendue de la vérification diligente qu’un investisseur devrait effectuer à l’égard d’un projet ou d’un exploitant de centre de données dépendra notamment du ou des modèles d’affaires en cause. Par exemple :

• Un centre de colocation de détail peut compter des centaines de petits clients liés par les conditions générales de l’exploitant. La tarification est généralement établie par baie ou par kilowatt, à laquelle peuvent s’ajouter des frais pour des services de gestion complémentaires. Pour l’exploitant, ce modèle entraîne généralement une plus grande complexité opérationnelle, mais peut aussi offrir des marges bénéficiaires plus élevées.
• Un centre de colocation de gros compte généralement beaucoup moins de clients, qui négocient souvent des contrats moins standardisés, voire entièrement personnalisés. La tarification repose habituellement sur les mégawatts plutôt que sur le nombre de baies. Les marges peuvent être plus faibles, mais cet inconvénient peut être compensé par des baux de plus longue durée, des clients de plus grande envergure ou mieux établis ainsi que des flux de trésorerie plus stables.
• Les baux visant des centres de données à très grande échelle s’apparentent souvent à des ententes de projet ou d’infrastructure hautement personnalisées. Ils prévoient généralement des engagements d’occupation à long terme ainsi que des aménagements réalisés selon les besoins propres du locataire. Ces projets s’apparentent davantage à un partenariat économique à long terme qu’à une simple relation client-fournisseur.

Les investisseurs devraient également évaluer si un projet procure des avantages stratégiques au-delà de ses revenus d’exploitation. Pour les entreprises des secteurs de l’énergie, des infrastructures et de l’industrie, les projets de centres de données peuvent créer une valeur additionnelle en favorisant une meilleure utilisation des actifs existants, en augmentant la valeur des terrains, en générant une demande d’électricité à long terme et en diversifiant les activités.

Les investisseurs potentiels dans les centres de données devraient effectuer une vérification diligente portant sur plusieurs aspects commerciaux et juridiques. Parmi ceux-ci figurent notamment les suivants :

• Les baux. Les baux de centres de données sont des contrats hybrides qui combinent des éléments propres à l’immobilier et aux services technologiques. Les investisseurs devraient notamment se poser les questions suivantes : 1) Le bail contient-il des clauses de changement de contrôle? 2) Prévoit-il des clauses d’indexation ou de révision des prix? 3) Le locataire bénéficie-t-il d’un droit de premier refus ou d’un droit de première offre sur les espaces qui se libèrent dans le centre de données? 4) Le bail prévoit-il des mécanismes permettant d’accroître les capacités ou de mettre les technologies à niveau? 5) Comment les risques sont-ils répartis entre les principaux fournisseurs, notamment en cas de retard dans la livraison de composantes essentielles, comme les processeurs graphiques, les génératrices ou les systèmes de refroidissement? 6) Comment les risques sont-ils répartis entre les entrepreneurs en construction, notamment si des travaux de construction ou d’aménagement nuisent aux activités en cours?
  • Le contrat de niveau de service est généralement annexé au bail et établit des critères de performance détaillés, notamment en matière d’alimentation électrique, d’humidité et de température au centre de données. Il prévoit également d’autres paramètres essentiels, comme : 1) le taux de disponibilité garanti (sous réserve des périodes de maintenance prévues); 2) la vitesse de traitement et la latence; 3) les délais de réponse du soutien technique; et 4) les délais et les engagements en matière de résolution des incidents. La vérification diligente devrait notamment porter sur la responsabilité de l’exploitant en cas de non-respect de ces engagements. Les investisseurs devraient vérifier si les recours du locataire se limitent à des crédits de service ou à un droit de résiliation, ou s’ils comprennent une indemnisation pour les pertes additionnelles, et dans quelle mesure. Ils devraient aussi examiner les obligations de l’exploitant à la fin du bail, notamment en ce qui concerne l’accompagnement du client lors de la transition ainsi que le délai dont il dispose pour migrer ou relocaliser ses systèmes. Enfin, il est courant que les locataires présents dans plusieurs centres de données ou territoires soient liés par un contrat-cadre de services.
• Les ventes d’actifs, les placements d’actions dans une filiale et les services de transition. De nombreuses transactions visant des centres de données, en particulier les dessaisissements réalisés par des propriétaires cherchant à recycler des capitaux ou à se séparer d’actifs non stratégiques, sont structurées sous forme de ventes d’actifs plutôt que de ventes de capitaux propres. Si le vendeur continue d’exploiter, d’occuper ou d’utiliser la totalité ou une partie des actifs cédés pendant une période suivant la clôture, ou qu’il continue d’y accéder, des conventions de services de transition et des protocoles d’exploitation connexes s’avéreront essentiels. Voici quelques-uns des principaux enjeux : contrôle opérationnel, niveaux de service, droits d’accès, répartition des coûts, responsabilité en cas de pannes ou d’interruption de service, cybersécurité, ainsi que les étapes encadrant l’accès, la gestion et la séparation des données.
• L’énergie. L’approvisionnement en électricité est essentiel aux activités d’un centre de données. Les projets qui reposent sur un raccordement au réseau électrique devront obtenir les autorisations réglementaires nécessaires, conclure des ententes avec les entreprises de services publics ainsi que des conventions de transport d’électricité, et obtenir les permis requis pour les infrastructures de raccordement. Les projets fondés sur un modèle « Apportez votre propre énergie » (BYOP) peuvent également nécessiter des autorisations ou des exemptions. Il est aussi possible de conclure des conventions d’achat d’électricité avec des promoteurs de projets énergétiques dédiés ou situés à proximité (gaz naturel, éolien ou solaire). Sur le plan contractuel, il faut notamment examiner la répercussion des coûts d’électricité sur les locataires ainsi que les recours prévus en cas d’interruption de l’approvisionnement par les fournisseurs d’électricité ou de combustible (comme le gaz naturel dans le cas d’un modèle BYOP). Il convient également d’évaluer la protection offerte à l’exploitant par les clauses de force majeure en cas de panne d’électricité.
  • Étant donné que de nombreux investissements dans les centres de données nécessitent la rénovation, le réaménagement ou le redéploiement d’installations existantes, la vérification diligente doit porter non seulement sur l’accès actuel à l’alimentation électrique, mais aussi sur la capacité à obtenir une puissance supplémentaire pour permettre l’expansion, la densification, l’installation de nouveaux équipements, l’augmentation des besoins en refroidissement et la satisfaction des besoins futurs des locataires. Les investisseurs doivent également examiner tout arrangement comportant le transfert ou la réaffectation de limites de charge ou de droits d’utilisation entre installations, notamment pour vérifier si ces transferts de limites de charge nécessitent l’autorisation des services publics, des opérateurs de marché, l’approbation d’organismes de réglementation ou d’autres tiers, et pour vérifier s’ils sont conformes à la législation applicable en matière d’électricité, aux tarifs, aux règles d’interconnexion et aux restrictions contractuelles.
  • Au Canada, la production, le transport et la distribution d’électricité relèvent principalement des provinces et des territoires. Les régimes applicables vont de services publics appartenant à l’État et soumis à une réglementation tarifaire à des marchés ouverts où les services publics sont exploités par des entreprises privées. Nous reviendrons plus en détail sur les différents marchés provinciaux de l’électricité et leur cadre réglementaire dans un prochain article.
• Connectivité réseau et accès à la fibre optique. La connectivité représente l’un des principaux déterminants de la valeur des actifs de centres de données Les investisseurs doivent effectuer une vérification diligente de l’accès aux transporteurs, des tracés de fibre optique, des ententes relatives à la fibre noire ou aux DIU, des droits de répartition, de la redondance, de la latence et des accords d’appairage.
• L’aménagement du territoire, le zonage et les considérations environnementales. Le choix de l’emplacement d’un centre de données devrait tenir compte dès le départ de son potentiel d’expansion, notamment par la priorisation des sites permettant un agrandissement sans qu’il soit nécessaire d’obtenir de nouvelles autorisations de zonage ou d’aménagement. Cela permet de limiter les risques réglementaires et les risques liés au développement futur. À l’inverse, des autorisations particulières seront-elles nécessaires pour répondre aux besoins élevés en électricité, aux systèmes d’alimentation de secours ou aux systèmes de refroidissement? Comment les règlements municipaux classent-ils les centres de données, par exemple, comme des installations industrielles ou des installations à usage particulier? Les infrastructures de raccordement requises traversent-elles des terres des Premières Nations, ce qui entraînerait une obligation de consultation? Les demandes de modification du zonage peuvent donner lieu à un examen approfondi par les autorités municipales, à des consultations auprès des communautés et des Premières Nations ainsi qu’à des audiences publiques. Les promoteurs privilégient donc les municipalités dont le cadre d’aménagement est favorable et qui sont situées à proximité des principaux corridors de transport d’électricité. Les aspects à prendre en compte dans le cadre de la vérification diligente incluent également la réglementation locale relative à l’utilisation et à la disponibilité de l’eau, la technologie hydrique utilisée pour refroidir le centre de données, ainsi que le bruit et les émissions. De nombreux systèmes d’alimentation de secours reposent également sur des réservoirs de stockage de carburant ou de pétrole, ce qui peut nécessiter des autorisations, des enregistrements, des mesures de prévention des déversements, des obligations de démantèlement ou d’autres approbations selon les territoires de compétence. Ces points devraient être expressément abordés lors de la vérification diligente en matière d’environnement. Dans l’ensemble, les approches adoptées par les différentes municipalités varient considérablement : certaines cherchent activement à attirer les investissements dans les centres de données, tandis que d’autres imposent des moratoires temporaires sur leur développement. Il est donc essentiel de bien maîtriser le processus d’approbation, notamment les démarches auprès des municipalités et des groupes d’intérêt locaux.
• La protection des renseignements personnels, les données sensibles et la résidence des données. Les entreprises du secteur privé qui recueillent, utilisent ou communiquent des renseignements personnels dans le cadre de leurs activités commerciales sont assujetties à la Loi sur la protection des renseignements personnels et les documents électroniques (LPRPDE), sauf lorsqu’une loi provinciale s’applique. L’Alberta, la Colombie-Britannique et le Québec ont chacun adopté une loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé, essentiellement comparable à la LPRPDE. Pour les centres de données, la conformité exige notamment la mise en place de mesures de protection robustes sur les plans de la sécurité physique, de la cybersécurité, des procédures opérationnelles et des processus administratifs. Des exigences semblables peuvent également s’appliquer aux données qui ne constituent pas des renseignements personnels, mais qui sont hautement sensibles sur le plan commercial. En ce qui concerne la résidence des données, les données du gouvernement fédéral doivent généralement être hébergées au Canada pour des raisons de sécurité nationale.^[4] Les exigences prévues par les provinces varient selon la nature des données et le secteur d’activité. Même lorsque la loi n’exige pas que les entreprises privées conservent leurs données au Canada, celles-ci peuvent néanmoins imposer leurs propres exigences internes en matière d’hébergement local. Enfin, le projet de loi C-36, la Loi visant à protéger la vie privée et les données des consommateurs,^[5] remplacerait une partie de la LPRPDE. Il prévoit notamment des exigences plus détaillées en matière de gouvernance de la protection des renseignements personnels et de mesures de protection. Il encadre également plus précisément les transferts transfrontaliers, la conservation et la destruction des données, la transparence, la gestion des atteintes à la vie privée, le traitement des plaintes, les vérifications, les sanctions et les recours privés.^[6]
• La cybersécurité. La cybersécurité est un critère déterminant dans le choix d’un centre de données. Les clients s’attendent à des mesures de cybersécurité robustes, notamment l’authentification multifactorielle, la segmentation du réseau, la surveillance continue, les tests d’intrusion et le déploiement rapide des correctifs de sécurité. La Loi sur la protection des cybersystèmes essentiels (LPCE), entrée en vigueur en juin 2026, impose des obligations en matière de cybersécurité aux exploitants de « cybersystèmes essentiels » dans les secteurs sous réglementation fédérale.^[7] Les centres de données n’y sont pas directement assujettis. Toutefois, ceux qui jouent un rôle essentiel dans l’un de ces secteurs, notamment les télécommunications, pourraient être visés. La portée de la LPCE devrait également s’élargir au fil du temps, puisque l’autorité réglementaire devrait désigner de nouveaux exploitants au cours des prochains mois et des prochaines années.
• Le risque lié à la construction et à l’aménagement. Pour les projets entièrement nouveaux, les extensions et les rénovations, la diligence raisonnable doit porter sur les contrats de construction, les équipements à long délai de livraison, les risques de retard, les dommages-intérêts liquidés, la mise en service, les tests de performance, la solvabilité des entrepreneurs et les risques liés à la convergence des entrepreneurs, des fournisseurs, des services publics et de l’exploitation des installations existantes.
• Les investissements étrangers et la sécurité nationale. Les investissements dans les centres de données peuvent soulever des considérations liées aux investissements étrangers et à la sécurité nationale, en particulier lorsque les installations prennent en charge des missions sensibles relevant du gouvernement, des télécommunications, de l’intelligence artificielle, de la défense, des infrastructures critiques ou d’autres charges de travail stratégiques. La vérification diligente doit permettre de déterminer si la nature des clients, les données hébergées, le niveau de cybersécurité, le profil de résidence des données, la propriété étrangère ou les droits de contrôle, ainsi que l’accès à des systèmes ou à des renseignements sensibles, sont susceptibles de déclencher un examen en vertu de la Loi sur Investissement Canada ou d’autres régimes relatifs à la sécurité nationale, à la protection de la vie privée, à la cybersécurité ou aux infrastructures critiques.

À venir : Les principaux marchés provinciaux de l’électricité au Canada

Restez à l’affût de nos prochains articles, dans lesquels nous approfondirons : 1) le financement des projets de centres de données; et 2) les enjeux liés à l’approvisionnement en énergie dans les différents marchés de l’électricité au Canada. Visitez notre Centre du savoir sur les marchés des capitaux et les fusions et acquisitions. N’hésitez pas à vous y abonner.